Entscheidungsstichwort (Thema)
Zur Frage, wer Vermieter ist, wenn der Mietvertrag vom Hausverwalter des Eigentümers abgeschlossen wird
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Wird im schriftlichen Mietvertrag der Verwalter des Hauseigentümers mit dem Zusatz "Hausverwaltung" als Vermieter aufgeführt, ohne daß Umstände vorliegen, die auf ein Handeln des Verwalters im Namen des Eigentümers hindeuten, so ist der Eigentümer nicht Vertragspartner des Mieters.
Tatbestand
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Klägerin nimmt den Beklagten, der Eigentümer des Hausgrundstücks ist, in dem die Klägerin eine Wohnung gemietet hat, als Vermieter wegen diverser mietrechtlicher Forderungen in Anspruch. In ihrem Mietvertrag v. 15.2. 1981 ist als Vermieter die "Hausverwaltung L. B." angegeben. Das AG hat der Klage teilweise stattgegeben. Die hiergegen eingelegte Berufung des Beklagten hatte Erfolg.
Entscheidungsgründe
Der Klägerin stehen Schadensersatzansprüche aufgrund des Wohnungsbrandes nicht gegen den Beklagten zu.
Aus Vertrag scheiden solche Ansprüche gegen den Beklagten aus, denn dieser ist nach dem schriftlichen Mietvertrag nicht der Vertragspartner der Klägerin. Denn nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut des Mietvertrages ist Vermieter die unter der Firma "Hausverwaltung L. B." gekennzeichnete Frau L.
Der Auffassung der Klägerin, die Frau B. habe bei Abschluß des Vertrages den Beklagten verpflichtet, vermag die Kammer nicht zu folgen. Denn aus dem Vorbringen der Klägerin ist nicht zu entnehmen, aufgrund welcher tatsächlichen Umstände ein Handeln der B. im Namen des Beklagten bei dem Abschluß des Mietvertrages zu folgern ist. Zwar hat die Klägerin vorgetragen, der Beklagte habe sich bei Vertragsabschluß von der Frau B. vertreten lassen. Angesichts des Bestreitens der Passivlegitimation durch den Beklagten und im Hinblick auf den Wortlaut des Mietvertrages reicht dieses Vorbringen der Klägerin jedoch nicht aus, ein Handeln der B. unter fremden Namen - nämlich im Namen des Beklagten - schlüssig darzulegen.
Daß die Frau B. ausdrücklich im Namen des Beklagten gehandelt hätte, behauptet die Klägerin nicht. Der Umstand, daß im Kopf des Mietvertrages die L. B. mit dem Zusatz "Hausverwaltung" bezeichnet ist, zwingt nicht zu der Annahme, die Frau B. hätte die bei Abschluß des Vertrages abgegebenen Erklärungen "im Namen" des Beklagten erteilt. Denn ohne Hinzutreten weiterer Umstände, die auf ein Handeln der B. "als Hausverwalterin des Beklagten" hindeuteten, trat der etwa vorhanden gewesene Wille der B., im Namen des Beklagten zu handeln, nicht erkennbar hervor und war deshalb unbeachtlich (§ 164 Abs. 2 BGB).
Unerheblich ist, daß das Grundstück nicht im Eigentum der B. steht; denn Miete setzt nicht voraus, daß der Vermieter Eigentümer der Mietsache ist.
Die Kammer folgt dem Vorderrichter nicht in der Annahme, dem Sachverhalt sei ein vom Beklagten konkludent erklärtes Garantieversprechen oder ein konkludent erklärter Schuldbeitritt zu entnehmen, wodurch der Beklagte "wie der Vermieter" der Wohnung haftete. Denn aus früherem Auftreten der B. für den Beklagten als Hausverwalterin würde allenfalls unter den Voraussetzungen der Duldungsvollmacht oder Anscheinsvollmacht eine vertragliche Haftung gegenüber der Klägerin in Betracht kommen. Beide Rechtsinstitute setzen aber voraus, daß die B. bei dem hier fraglichen Geschäft dem Abschluß des Mietvertrages - im Namen des Beklagten gehandelt hatte. Gerade das jedoch ist nicht festzustellen.
Auch aus Gesetz (§ 823 BGB) haftet der Beklagte nicht; denn das Verhalten des Subunternehmers, dessen Arbeiter den Brand verursacht haben, ist dem Beklagten nicht gem. § 831 BGB zuzurechnen, weil ein solcher Unternehmer Verrichtungsgehilfe im Sinne dieser Bestimmung nicht ist. Insoweit wird auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil bezüglich der Haftung der in erster Instanz noch in Anspruch genommenen S. W. AG als Beklagte zu 2) verwiesen. Ob der Beklagte Auftraggeber war, kann daher dahingestellt bleiben.
Soweit die Klägerin Mietzinsanteile wegen angeblicher Überzahlung zurückverlangt, hat das AG die Klage mit Recht abgewiesen. Denn die Klägerin hat die Mieten lt. ihrer im Berufungstermin abgegebenen Erklärung auf das Konto der Frau B. gezahlt. Daß die Gelder damit unmittelbar in das Vermögen des Beklagten gelangten, kann somit nicht festgestellt werden. Bereicherungsrechtliche Rückzahlungsansprüche (§ 812 BGB) kann die Klägerin mithin allenfalls gegenüber der B. mit Erfolg geltend machen.
Selbst wenn - wie die Klägerin vorträgt - die Erträge aus dem Grundstück im Ergebnis dem Beklagten zuzurechnen sind, ändert das nichts daran, daß es wegen der Zahlungen auf das Konto der Frau B. im Verhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten an der Unmittelbarkeit der Vermögensverschiebung i.S.d. § 812 des BGB fehlt.
Fundstellen