Entscheidungsstichwort (Thema)
Culpa in contrahendo beim Wohnraummietvertrag: Schadenersatzanspruch des Mieters wegen zu geringer Betriebskostenvorschüsse
Leitsatz (amtlich)
Ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen zu niedrig angesetzter Betriebskostenvorschüsse kommt nur dann in Betracht, wenn der Vermieter bewußt in Täuschungsabsicht handelte.
Nachgehend
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 24. April 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding - 17 C 28/03 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
II. Die Berufung hat jedoch keinen Erfolg.
Das Amtsgericht hat die Klage mit zutreffender Begründung abgewiesen.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 839,65 Euro aus § 812 Abs. 1 BGB.
Zwischen den Parteien bestand unstreitig vom 18. Oktober 2000 bis zum 31. Oktober 2002 ein Mietvertrag über eine Wohnung in der ... Straße ..., ... B Die Klägerin zahlte eine Kaution von 1.590,00 DM = 812,95 Euro, für die 26,70 Euro Zinsen aufgelaufen sind. Hinzu kommt ein früheres Guthaben von 24,37 Euro.
Rückzahlungsansprüche hat die Klägerin insoweit nicht mehr, weil der Beklagte unter dem 24. Dezember 2002 wirksam mit Nachforderungen aus der Heizkostenabrechnung 2001 von 302,36 Euro und aus der Betriebskostenabrechnung 2001 von 736,60 Euro aufgerechnet hat, §§ 388, 389 BGB.
Die Abrechnungen werden in der Berufung inhaltlich nicht mehr angegriffen. Das Amtsgericht hatte hierzu schon ausgeführt, dass die Abrechnungen den Anforderungen entsprechen.
Die Berufung hat mit ihrem Argument, Nachforderungen wegen des Warmwassers könnten nicht verlangt werden, weil insoweit keine Vorschüsse vereinbart seien, keinen Erfolg.
Entgegen der Ansicht der Berufung liegt bezüglich des Warmwassers keine Teilbruttomiete vor. Dies ergibt sich schon aus § 4 Nr. 3b des Mietvertrages, in dem es heißt: "Der Mieter hat nachstehende Nebenkosten, die nicht in der Miete enthalten sind, anteilig zu entrichten. Dafür sind zur Zeit die nachstehenden Vorschüsse monatlich zu entrichten: ... Warmwasserkosten ... 0 Euro". Schon aus dieser Formulierung wird deutlich, dass die Warmwasserkosten nicht in die Miete fallen. Es ist unschädlich, wenn kein gesonderter Vorschuss ausgewiesen ist. Dies ist nach der mietvertraglichen Regelung nicht zwingend. Zwingend ist hingegen, dass der Mieter alle ausgewiesenen Kostenarten einschließlich Warmwasser anteilig zu tragen hat. Die Klägerin konnte aufgrund der dortigen Formulierung nicht davon ausgehen, dass das Warmwasser mit der Miete abgegolten sei. Der § 7 Nr. 4 des Mietvertrages stellt dies zusätzlich heraus, in dem es heißt: "Der Mieter ist verpflichtet, die anteiligen Kosten ... der Warmwasserversorgung zu bezahlen. ... Zu den Kosten des Betriebs der Warmwasserversorgungsanlage gehören die Kosten der Wasserversorgung, soweit sie nicht bereits in § 4 Abs. 3 enthalten sind, sowie die Kosten der Wassererwärmung entsprechend den für die zentrale Heizungsanlage aufgeführten Kosten." Danach müsste die Klägerin selbst dann für die Kosten aufkommen, wenn sie nicht schon in § 4 Nr. 3b enthalten wären.
Die Nachforderungen des Beklagten entfallen auch nicht mit dem Argument einer Täuschung über die tatsächlich anfallenden Betriebskosten (c.i.c.).
Es ist hierfür nicht ausreichend, dass sich eine Abweichung der später zu fordernden Vorschüsse zu den ursprünglich vereinbarten ergibt, denn der Mieter hat die Betriebskosten grundsätzlich zu tragen. Entgegen der Ansicht der Klägerin in der Berufung kann aus der Festsetzung eines bestimmten Anfangsbetrages für die Vorschüsse im Mietvertrag nicht geschlossen werden, dass der Vermieter zugesichert habe, dass die tatsächlichen Vorschüsse diesen Betrag nicht wesentlich überschreiten würden. Es handelt sich vielmehr grundsätzlich um eine ungefähre Angabe. Auch eine etwaige längere Kenntnis des Objektes durch den Vermieter ändert hier nichts, denn die Betriebskosten hängen zum großen Teil vom Verbrauchsverhalten bzw. den Anforderungen des konkreten Mieters - hier der Klägerin - ab. Sie hat nichts dazu vorgetragen, dass und wie sie dem Beklagten bei Vertragsschluss deutlich gemacht hätte, dass sie sich darauf verlasse, dass die Vorschüsse sich nicht erhöhen würden. Anhaltspunkte für eine bewusst zum Nachteil der Klägerin falsche Angabe fehlen. Die von der Klägerin angeführte Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main (NZM 2002, 485) ist hier nicht einschlägig, denn der dortige Fall betraf die besondere Konstellation, dass die angegebenen Vorschüsse noc...