Entscheidungsstichwort (Thema)
Betriebskostenerhöhung für eine Wohnung: Pflicht des Vermieters zum Vorwegabzug von Betriebskosten einer Obdachlosenpension und eines Kindergartens im Hause
Leitsatz (amtlich)
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Betriebskosten (insbesondere für Wasser und Müll) für eine Obdachlosenpension und einen Kindergarten im Hause gesondert zu erfassen, da ein überdurchschnittlicher Verbrauch durch diese Nutzer nicht erkennbar ist.
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen - das am 9. Mai 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 103 C 577/2000 - geändert und neu gefasst:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 2.863,92 DM (= 1.464,30 EUR) nebst 4 % Zinsen aus jeweils 65,10 DM seit dem 5. Juni 1997, 4. Juli 1997, 5. August 1997, 4. September 1997, 7. Oktober 1997, 5. November 1997, 4. Dezember 1997, 6. Januar 1998, 5. Februar 1998, 5. März 1998, 6. April 1998, 7. Mai 1998, 5. Juni 1998, 6. Juli 1998, 6. August 1998, 4. September 1998, 6. Oktober 1998, 5. November 1998, 4. Dezember 1998 und aus jeweils 70,74 DM seit dem 7. Januar 1999, 4. Februar 1999, 4. März 1999, 8. April 1999, 6. Mai 1999, 4. Juni 1999, 6. Juli 1999, 5. August 1999, 6. September 1999, 6. Oktober 1999, 4. November 1999, 6. Dezember 1999, 6. Januar 2000, 4. Februar 2000, 6. März 2000, 6. April 2000 sowie 5 % über dem Basiszinssatz aus jeweils 70,74 DM seit dem 5. Mai 2000, 7. Juni 2000, 6. Juli 2000, 4. August 2000, 6. September 2000, 6. Oktober 2000, 6. November 2000 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 18 % und die Beklagten 82 % zu tragen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO a.F. in Verbindung mit § 26 Nr. 5 EGZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung der Klägerin ist teilweise begründet.
Die Klägerin kann von den Beklagten gemäß § 535 Satz 2 BGB a.F. bzw. § 535 Abs. 2 BGB n.F. Zahlung von 2.863,92 DM verlangen, und zwar aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 12. Mai 1997 monatlich 65,10 DM für die Zeit von Juni 1997 bis November 2000 (42 x 65,10 DM = 2.734,20 DM) und aufgrund er Mieterhöhungserklärung vom 14. Dezember 1998 monatlich 5,64 DM für die Zeit von Januar 1999 bis November 2000 (23 x 5,64 = 129,72 DM).
Die Mieterhöhungserklärungen sind gemäß § 4 Abs. 2 MHG in dem og. Umfang begründet.
Entgegen der Auffassung der Beklagten sind für die im Hause befindlichen Gewerbeeinheiten (Obdachlosenpension und Kindergarten) die Betriebskosten, insbesondere die Kosten für die Wasserversorgung und die Müllentsorgung, nicht gesondert zu erfassen. Denn ein besonderer Mehrverbrauch aufgrund der Art des Gewerbes, der die Umlage der gesamten Kostensteigerungen nach dem jeweiligen Flächenanteil als unangemessen erscheinen lässt, ist im vorliegenden Fall nicht festzustellen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei der Umlage von Betriebskostensteigerungen eine absolute Gerechtigkeit aufgrund einer centgenauen Verteilung nach den jeweiligen Verursachungsanteilen der jeweiligen Nutzer mit einem vertretbaren Aufwand auch nicht erreicht werden kann, sondern lediglich eine relative Gerechtigkeit anzustreben ist (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 4 MHG, Rn 4b und c). Denn auch bei einer Nutzung zu reinen Wohnzwecken ergeben sich aufgrund der unterschiedlichen Anzahl der Bewohner und deren Gewohnheiten im Einzelnen unterschiedliche Verursachungsanteile, die nicht nachvollziehbar erfasst werden können. Solche Ungenauigkeiten sind von den Mietern hinzunehmen.
Das Amtsgericht hat bereits darauf hingewiesen, dass durch den Kindergarten schon aufgrund der Nutzung nur tagsüber an den Werktagen insgesamt kein überdurchschnittlicher Betriebskostenanteil zu erkennen ist.
Für die Obdachlosenpension gilt im Ergebnis nichts anderes. Die Obdachlosen nutzen die Wohnungen wie andere Mieter auch letztlich zum Wohnen. Sie benutzen weder die sanitären Einrichtungen noch die Küche öfter und im größeren Umfang als die Nutzer der übrigen Wohnungen. Ein besonders hoher Betriebskostenanteil ist auch nicht aufgrund der Belegungsdichte zu erkennen. Nach dem Vorbringen der Beklagten in der Berufungserwiderung sind auf einer Fläche von etwas 600 qm 36 Schlafplätze eingerichtet. Das entspricht einer anteiligen Fläche von 16,67 m² je Schlafplatz und weicht auch nicht so erheblich von einer Nutzung zu Wohnzwecken aufgrund eines Wohnraummietvertrags ab, dass deshalb eine gesonderte Erfassung des Verbrauchs erforderlich wäre.
Die Mieterhöhungserklärungen sind jedoch nicht in vollem Umfang begründet. Es fehlt zu einigen Betriebskostenarten an der gemäß § 4 Abs. 2 MHG erforderlichen Erläuterung der Gründe für die Kostensteigerungen.
1. Mieterhöhungserklärung vom 12. Mai 1997
In dieser Mieterhöhungserklärung sind die Kostensteigerungen für Gartenpflege, Schneebeseitigung und Aufzug in der Anlage nicht erläutert. Der bloße Hinweis auf die...
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