LG Berlin Urteil vom 05.03.2002 - 65 S 354/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mieterhöhungsverlangen: Änderung der vereinbarten Mietzinsstruktur

Orientierungssatz

1. Ein Mieterhöhungsverlangen, mit dem der Mieter zugleich der Änderung der vereinbarten Mietzinsstruktur zustimmen muss, ist insgesamt unwirksam (Anschluss OLG Hamburg, 20. Dezember 1982, 4 U 25/82, WuM 1983, 49).

2. Der Zahlung von Betriebskostennachforderungen kann der Erklärungswert zukommen, daß der Mieter die Umstellung der Mietzinsstruktur von einer Brutto- in eine Nettokaltmiete akzeptiert. Der bloßen Annahme eines Betriebskostenguthabens kann ein derartiger Erklärungswert aber nicht entnommen werden.

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 15. Mai 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 11 C 473/00 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 a.F. ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere ist der Beschwerdewert des § 511a Abs. 1 ZPO erreicht, denn der Beschwerdewert der abgewiesenen Mieterhöhungsklage beläuft sich auf das 3 1/2-fache des Jahresbetrages des Erhöhungsverlangens, § 9 ZPO (BVerfG, GE 1996, 600; von Brunn in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, VIII Rdnr. 123), mithin 2.218,08 EUR (42 x 103,29 DM = 4.338,18 DM).

Die Berufung ist jedoch unbegründet, denn der Klägerin steht gegenüber der Beklagten gemäß § 2 Abs. 1 MHG a.F. kein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 344,29 DM um 103,29 DM auf 447,58 DM ab dem 1. August 2000 zu, auch wenn die Klägerin als Neuvermieterin gemäß § 571 a.F. BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist und damit das Zustimmungsverlangen vom 12. Mai 2000 weiterverfolgen kann (vgl. LG Kassel, WuM 1996, 417).

Zunächst richtet sich die Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG a.F., da es vor dem 1. September 2001 zugegangen ist, Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB.

Die Klage ist jedoch bereits unzulässig, denn das Erhöhungsverlangen vom 12. Mai 2000 hat weder die Überlegungs- noch die Klagefrist in Lauf gesetzt. Das Erhöhungsverlangen ist nämlich unwirksam. Gemäß § 2 Abs. 2 MHG a.F. ist ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen, so dass der Mieter durch die Angaben im Mieterhöhungsverlangen in die Lage versetzt ist, die Berechtigung der Forderung zu überprüfen. Vorliegend ist im Erhöhungsverlangen vom 12. Mai 2000 der Mietzins in einen Nettobetrag und gesonderte Betriebskosten aufgeteilt und damit die Mietzinsstruktur verändert worden. Wird ein solches Begehren des Vermieters dergestalt mit einem Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG a.F. verbunden, dass der Mieter zugleich der Änderung der Mietzinsstruktur zustimmen muss, ist das Erhöhungsverlangen insgesamt unwirksam (Rechtsentscheid des OLG Hamburg, WuM 1983, 49). Die im Erhöhungsverlangen kommentarlos angegebene Nettokaltmiete und der Betriebskostenvorschuss waren daher für die Beklagte nicht nachvollziehbar.

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist die Mietzinsstruktur auch nicht vor diesem Schreiben einvernehmlich auf eine Nettokaltmiete verändert worden, wobei dahingestellt bleiben kann, ob zwischen den Parteien eine Bruttowarmmiete (so Beklagtenvortrag) oder eine Bruttokaltmiete (so Klägervortrag) vereinbart war. Zwar kann in der Zahlung des Mietzinses nach einem Angebot auf Änderung der Mietzinsstruktur die konkludente Annahme dieses Angebots seitens des Mieters gesehen werden (Urteil der Kammer vom 13. Februar 1996, 65 S 313/95), weil in der mehrmaligen vorbehaltslosen Zahlung des Erhöhungsbetrages eine Zustimmung zur Mieterhöhung zu sehen ist. Auch kann die Mietzinsstruktur dadurch verändert werden, dass der Mieter mehrfach der Mieterhöhung der Nettokaltmiete zustimmt und Betriebskostenabrechnungen akzeptiert (vgl. LG Berlin, Zivilkammer 64, GE 1998, 433; 1996, 1489). Derartiges ist vorliegend jedoch nicht geschehen. Allein die Verrechnungen der Beklagten der Guthaben aus den Heizkostenabrechnungen mit der Miete stellt keine Einverständniserklärung mit der Umstellung der Mietzinsstruktur dar, da die Beklagte damit nur erklärt hat, dass sie den Guthabensbetrag annimmt und dies geschieht allein im Hinblick darauf, dass die Beklagte akzeptiert, dass die Klägerin ihr einen Betrag gutschreiben will. Es wird damit keine Erklärung des Inhalts abgegeben, dass die Beklagte nunmehr damit einverstanden ist, dass die Mietzinsstruktur von einer Brutto(kalt)miete in eine Nettomiete umgewandelt wird. Mag der Zahlung von Betriebskostennachforderungen der Erklärungswert zukommen, dass die Umstellung der Mietzinsstruktur akzeptiert werde, so kann ein derartiger Erklärungswert der bloßen Annahme eines Betriebskostenguthabens nicht entnommen werden.

Auch durch das Schreiben der Hausverwaltung vom 10. März 1999, mit dem die Miete neu berechnet wurde, ist die Mietzinsstruktur nicht geändert worden. Zwar hat die Beklagte den am Ende die...