Entscheidungsstichwort (Thema)
Darlegungslast bei Mietrückforderung wegen Mietpreisüberhöhung
Leitsatz (amtlich)
Der Mieter, der sich darauf beruft, der Vermieter habe eine Mangellage im Sinne des § 5 WiStG ausgenutzt, muß Einzelheiten seiner Wohnungssuche darlegen. War diese auf bestimmte Stadtteile beschränkt, hat der Vermieter nicht eine Mangellage ausgenutzt, sondern den Wunsch des Mieters, in einem von ihm bevorzugten Bezirk zu wohnen.
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 3. Januar 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 8 C 392/01 -, unter Verwerfung der Berufung im Übrigen, wie folgt geändert und neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 471,06 Euro nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 5. September 2001 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10% abwenden, wenn nicht die jeweilige Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Zunächst kann auf die tatbestandlichen Feststellungen des Amtsgerichts verwiesen werden.
Die Beklagte rügt, dass das Gebäude nur bis zum 16. November 1997 eingerüstet gewesen und die Rüstung lediglich mit einem Netz versehen gewesen wäre.
In rechtlicher Hinsicht ist die Beklagte der Auffassung, dass ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnraum nicht hinreichend festgestellt worden sei, die Beklagte die - unterstellte Mangellage - nicht ausgenutzt habe und dass die Miethöhe mittels eines Sachverständigengutachtens und nicht mit Hilfe des Mietspiegels hätte festgestellt werden müssen.
Ferner sei ein Teilgewerbezuschlag zu berücksichtigen. Das Amtsgericht sei von der unzutreffenden Mietstruktur ausgegangen.
II.
Die statthafte (§ 511 ZPO a.F.), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511a ZPO a.F.), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO a.F.) Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 03. Januar 2002 ist zulässig, soweit sich die Beklagte nicht gegen die Zahlung der Aufwendungen für die Markisenreparatur (921,31 DM) wendet. Insoweit ist die Berufung unzulässig, weil es an einer Auseinandersetzung mit den erstinstanzlichen Entscheidungsgründen fehlt. Bei dem Rückzahlungsanspruch handelt es sich um einen eigenständigen Streitgegenstand. Ausführungen zu diesem Anspruch enthält die Berufungsbegründung nicht.
1.
Die Berufung ist auch begründet. Dem Kläger steht kein Rückforderungsanspruch aus § 812 BGB zu. Der Kläger hat nicht darlegen können, dass die geforderte Miete "infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigt" (§ 5 Abs. 2 WiStG).
a)
Würde ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnräumen und die Forderung einer objektiv überhöhten Miete für sich allein schon ausreichen, um den § 5 Abs. 1 WiStG anzuwenden, so wäre das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung überflüssig. Es ist aber als besondere Voraussetzung der Ursächlichkeit des geringen Angebots für die überhöhte Miete in den Tatbestand aufgenommen worden. Ausnutzen bedeutet das bewusste Zunutzemachen der gegebenen Lage (OLG Hamm - Bußgeldsenat - WM 1995, 323, 324). Das Merkmal des Ausnutzens fehlt nach verbreiteter Auffassung, wenn der Mieter nicht deswegen die überhöhte Miete zu zahlen bereit ist, weil er aufgrund der Marktlage sonst keinen vergleichbaren Wohnraum finden könnte, sondern deswegen, weil es ihm darauf ankommt, gerade diese Wohnung oder eine Wohnung dieser Art oder Lage anzumieten; deswegen ist grundsätzlich zu verlangen, dass der Mieter seine ergebnislosen Bemühungen um eine andere Wohnung darlegt (LG Köln WM 1999, 123 und GE 2001, 627; LG Frankfurt/Main WM 1998, 167, 168 und 169, 170, LG München I WM 1998, 360; Weyhe, Aktuelle Entwicklungen im Mietrecht, MDR 1998, 1322, 1323; OLG Braunschweig WM 1999, 684).
Zwar geht die Kammer weiterhin davon aus, dass bei bestehender und auch hier zu unterstellender Mangellage ein erhebliches Indiz dafür besteht, dass das knappe Angebot an vergleichbarem Wohnraum den Mieter gezwungen hat, den gegebenenfalls überhöhten Mietzins zu akzeptieren, weil andere vergleichbare Wohnungen nicht zu erlangen waren. Jedoch ist das nicht zwingend. Auch bei bestehender Mangellage ist nicht ausgeschlossen, dass der Mieter ohnehin bereit gewesen ist, auch den weit über dem ortsüblichen Mietzins liegenden Mietzins zu zahlen, weil er an der Lage oder der Art der Wohnung unabhängig vom Preis aus anderen Gründen interessiert war (z.B. Lage unbedingt neben dem Arbeitsplatz, wegen der persönlichen Beziehungen nur in einem Stadtteil etc., vgl. Lammel, Wohnraummietrecht 2. Auflage, § 15 WiStG, Rd. 31. Insoweit ist es nach Auffassung der Kammer wenigstens erforderlich, dass nach dem Vortrag des Mieters - dessen Richtigkeit unterstellt ...