LG Berlin Urteil vom 07.11.1989 - 64 S 286/89

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zur Wirksamkeit früher preisrechtlich unzulässiger Kautionen nach Wegfall der Preisbindung

Orientierungssatz

1. Mit dem Außerkrafttreten des I. BMG (juris: BMietG 1) gemäß GVW § 8 Abs 2 Nr 1 (juris: WositVerbBlnG) besteht kein Anspruch mehr auf Rückzahlung einer früher preisrechtlich unzulässigen Kaution (Festhaltung LG Berlin, 1988-11-25, 64 S 339/88, Grundeigentum 1989, 147).

2. Die Sicherheitsleistung durfte aber weder unter Geltung des BMietG 1 § 9a Abs 6 noch nach BGB § 550b Abs 1 mehr als 3 Monatsmieten übersteigen.

3. Auch ein vereinbartes Schlüsselpfand stellt sich als Kaution dar.

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 20.April 1989 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln - 7 C 740/88 - unter Zurückweisung der Berufung im übrigen abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Die Kläger werden als Gesamtschuldner verurteilt,

a) den Beklagten unter Vorlage von Belegen und gegen Erstattung der Fotokopierkosten Auskunft über die Höhe und Zusammensetzung des am 31. Dezember 1978 für die 2 - Zimmerwohnung ...strasse ..., ... Berlin ... Seitenflügel, 1. OG links, vereinbarten Mietzinses (aufgeschlüsselt nach Grundmiete, Mehrbelastungs- und Wertverbesserungszuschlägen) nebst allen seit dem 1. Januar 1979 bis zum 1.September 1984 erhobenen Mehrbelastungs-, Betriebskosten-, und Wertverbesserungszuschlägen zu erteilen,

b) gegenüber der Sparkasse der Stadt Berlin-West die Aufhebung und Freigabe des zu ihren Gunsten verpfändeten Sparguthabens in Höhe von 162,30 DM auf dem Konto-Nr. ... zu erklären,

c) an die Beklagten 10,- DM zuzüglich 4% Zinsen seit dem 1. September 1984 zu zahlen.

Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits I. Instanz haben die Kläger als Gesamtschuldner 8/15 und die Beklagten 7/15 zu tragen. Von den Kosten des Rechtsstreits II. Instanz haben die Kläger als Gesamtschuldner 12/25 und die Beklagten 13/25 zu tragen.

Gründe

I.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs.1 ZPO abgesehen.

II.

Die an sich statthafte (§511 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte sowie begründete Berufung (§§ 516, 518, 519 ZPO), hat auch in der Sache teilweise Erfolg.

III.

1. Zu Recht hat das Amtsgericht den Auskunftsanspruch der Beklagten über die Zusammensetzung der von den Klägern geforderte. Miete auch nach Wegfall der Preisbindung bejaht. Insoweit verweist die Kammer auf die zutreffenden Gründe der amtsgerichtlichen Entscheidung (§ 543 Abs. 1 ZPO). Entgegen der Auffassung der Kläger haben diese ihrer Auskunftspflicht auch nicht etwa bereits dadurch entsprochen, daß sie in der Berufungsbegründung die Stichtagsmiete zum 31.Dezember 1978 sowie den Wertverbesserungszuschlag mitgeteilt haben. Nur wenn die Kläger auch über die ab dem 1. Januar 1979 erhobenen Zuschläge für Betriebs- und Instandhaltungskosten Auskunft erteilen, können die Beklagten sachgerecht überprüfen, ob der von ihnen verlangte Mietzins in preisrechtlich zulässiger Weise auf der mitgeteilten Stichtagsmiete aufbaut (MM 1987, 255)

2. Dagegen kann der von dem Amtsgericht vertretenen Auffassung zur Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses in Form einer Bankbürgschaft geleisteten Kaution nicht gefolgt werden. Lediglich in Höhe von 162,30 DM besteht ein Anspruch der Beklagten auf Freigabe des zugunsten der Kläger verpfändeten Sparguthabens. Darüberhinaus steht den Beklagten kein Rückzahlungsanspruch aus § 30 Abs.3 I. BMG zu.

Die zwischen den Parteien gemäß § 23 Nr.2 des Mietvertrages vom 2. August 1984 getroffene Kautionsvereinbarung war ursprünglich, nach der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Rechtslage unwirksam. Die Kautionsvereinbarung verstieß gegen § 29 a I. BMG und war damit preisrechtlich unzulässig. Nach § 29 a Abs.6 I.BMG war die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters nur zulässig, wenn sie dazu bestimmt war, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern. Einen solchen Sicherungszweck enthält aber § 23 Nr.2 des Mietvertrages nicht. Damit waren die Kläger nach früherer Rechtslage gemäß § 30 Abs.3 I. BMG zur Rückerstattung dieser preisrechtswidrigen Leistung verpflichtet.

Mit Aufhebung der Mietpreisbindung zum 1.Januar 1988 ist der Rückerstattungsanspruch der Kläger aus § 30 Abs.3 I.BMG jedoch entfallen. Mit dem Außerkrafttreten des I.BMG gemäß § 8 Abs.2 Nr.1 GVW ist die wegen Verstosses gegen § 29 a Abs.6 I.BMG unwirksame Kautionsvereinbarung geheilt worden. Die Wirksamkeit einer Sicherheitsleistung bémißt sich nunmehr nach Außerkrafttreten des I. BMG allein nach § 550 b BGB (so auch schon LG Berlin, ZK 65, GE 1981, 911, für die frühere Entlassung aus der Preisbindung). Danach bedarf es der Vereinbarung eines Sicherungszweckes nicht.

Dem steht entgegen der von dem Amtsgericht vertretenen Auffassung nicht entgegen, daß sich das Verbot einmaliger Leistungen des Mieters in erster Linie gegen das abstrakte Erfüllungsgeschäfte richtete, welches gemäß § 134 BGB nichtig war. Denn die Ni...