Verfahrensgang
AG Berlin-Köpenick (Urteil vom 19.11.2008; Aktenzeichen 70 C 46/08 WEG) |
Nachgehend
Tenor
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 19.11.2008 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick – 70 C 46/08 WEG – abgeändert:
Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Kläger zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
II.
Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden
Sie hat in der Sache auch Erfolg.
1.
Der am 14.06.2008 zu TOP 7.8 gefasste Negativbeschluss ist nicht für ungültig zu erklären.
Zwar kann nach allgemeiner Ansicht auch die Ablehnung eines Beschlussantrags angefochten werden, wenn der Kläger geltend macht, dass der Negativbeschluss materiell ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil nach § 21 Abs. 4 WEG ein positiver Beschluss hätte gefasst werden müssen (vgl. Bärmann-Wenzel, 10. Aufl., § 46 WEG Rn. 14).
Der Antrag der Kläger ist jedoch unbegründet, da ihnen ein Anspruch auf positive Beschlussfassung des Inhalts, ihre Wohnung Nr. 5 gelegentlich, d. h. überwiegend an Wochenenden und im Sommer, an Feriengäste vermieten zu dürfen, nicht zusteht. Auf die nachfolgenden Ausführungen zum Feststellungsantrag wird Bezug genommen.
2.
Der Feststellungsantrag der Kläger ist zwar zulässig. Das Feststellungsinteresse gemäß § 256 ZPO ergibt sich daraus, dass die Beklagten in dem bereits genannten Negativbeschluss zu erkennen gegeben haben, einer Nutzung der Wohnung der Kläger als Ferienwohnung ablehnend gegenüber zu stehen.
Der Feststellungsantrag ist jedoch nicht begründet, denn eine Vermietung der Wohnung an Feriengäste, die – so die Formulierung des Antrags – gelegentlich, d. h. überwiegend an Wochenenden und im Sommer stattfindet, steht zur Zweckbestimmung in der Gemeinschaftsordnung in Widerspruch.
Gemäß § 3 Nr. 1 der vorliegenden Teilungserklärung, der eine Nutzungsregelung mit Vereinbarungscharakter im Sinne von § 10 Abs. 1, Abs. 2, 15 Abs. 1 WEG enthält, sind die Häuser der Wohnungseigentumsanlage reine Wohnhäuser. Wohnungen können auch für Büros und freiberufliche Praxen verwendet werden, wobei jedoch keine negativen Auswirkungen auf die Wohnungen entstehen dürfen, die den Wohncharakter der anderen Wohnungen unzumutbar beeinträchtigen.
a.
Die entgeltmäßige Überlassung der Wohnung an Dritte als Ferienwohnung lässt sich mit der von der Teilungserklärung vorgesehenen Nutzung zu Wohnzwecken nicht vereinbaren. Die Einzelrichterin schließt sich insoweit der Auffassung des Kammergerichts (vgl. ZMR 2007, 803, vollständig in juris) an, wonach eine gewerbliche hotelähnliche Vermietung von Wohnungen die übrigen Eigentümer typischerweise stärker als eine Wohnnutzung beeinträchtigt und daher nicht der vereinbarten Zweckbestimmung entspricht.
Die Kläger nutzen ihre Wohnung Nr. 5 im Sinne der kammergerichtlichen Entscheidung gewerblich. Dies ist deshalb von Bedeutung, weil eine reine Vermietung der Wohnung dem jeweiligen Eigentümer nicht untersagt werden kann (vgl. OLG Celle, NZM 2005, 184). Die Vermietung von Wohnungseigentum stellt dann keine Wohnnutzung, sondern eine gewerbliche Nutzung dar, wenn der Vermieter sich aus der Vermietung eine berufsmäßige Erwerbsquelle zu verschaffen beabsichtigt und die Vermietung einen Umfang an unternehmerischer Tätigkeit erfordert, der über die übliche Verwaltungsarbeit eines Hauseigentümers hinausgeht (vgl. KG a. a. O.). Dass sich die Kläger durch die Vermietung eine Erwerbsquelle beschaffen möchten, folgt hier bereits aus der Tatsache, dass die Wohnung laufend im Internet als Ferienwohnung inseriert und für ihre Vermietung ein Entgelt verlangt wird. Ob es den Klägern tatsächlich gelingt, nach Abzug der Kosten einen Reingewinn zu erzielen, ist unerheblich, da es nach den vom Kammergericht entwickelten Grundsätzen allein auf die Gewinnerzielungsabsicht ankommt. Wie sich aus der im Rechtsstreit vorgelegten Internetannonce und letztlich aus der im Klageantrag bezeichneten Wochenendnutzung ergibt, wird die Wohnung auch für kurze Zeiträume ab zwei Nächten angeboten, so dass somit in kurzen Abständen – im Anzeigetext auch angegebene – Endreinigungen sowie Wäschewechsel stattfinden müssen. Dies sind aber Tätigkeiten, die normalerweise im Rahmen einer Wohnungsvermietung nicht anfallen, sondern einem Hotel-/Pensionsbetrieb angenähert sind (vgl. KG a. a. O.). Auf die steuerrechtliche Einordnung kommt es im übrigen nicht an, da anhand des vom Kammergericht verwandten Gewerbebegriffs lediglich eine wohnungseigentumsrechtliche Abgrenzung zur reinen Wohnnutzung vorgenommen werden soll.
Die Nutzung der Wohnung zur Vermietung als Ferienwohnung beeinträchtigt die übrigen Eigentümer stärker als eine reine Wohnnutzung (vgl. KG a. a. O.). Dabei ist nach herrschender Ansicht in ...
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