Verfahrensgang
AG Berlin-Tiergarten (Urteil vom 05.03.1997; Aktenzeichen 4 C 630/96) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung das am 5. März 1997 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tiergarten – 4 C 630/96 – geändert:
Die Beklagte wird verurteilt an die Klägerin 2.003,12 DM nebst 4 % Zinsen auf je 500,78 DM seit dem 1. September, 1. Oktober, 1. November und 1. Dezember 1996 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 11 % und die Beklagte 89 %.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung der Klägerin ist in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang begründet; im übrigen ist sie unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte nach § 535 S. 2 BGB i.V.m. dem Mietvertrag vom 28.8.1972 einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages von 2.003,12 DM (= 4 × 500,78 DM). Der Klägerin steht gegen die Beklagte für den Zeitraum August – November 1996 aufgrund ihrer Erhöhungserklärung im Schreiben vom 27.12.1995 ein Anspruch auf Zahlung eines Modernisierungszuschlags i.H.v. 500,78 DM monatlich nach § 535 S. 2 BGB i.V.m. § 3 MHG zu. Ein darüber hinausgehender Anspruch der Klägerin besteht nicht, denn ihre weitergehende Erhöhungserklärung ist nach § 134 BGB i.V.m. § 5 WiStG unwirksam.
1. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts handelt es sich bei dem Schreiben der Klägerin vom 27.12.1995 um eine wirksame Mieterhöhungserklärung i.S.v. § 3 Abs. 3 S. 2 MHG. Dabei ergeben sich zum einen die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen selbst hinreichend bestimmt aus dem Schreiben der Klägerin vom 27.12.1995 sowie ihrer früheren Ankündigung vom 30.7.1995. Eine weitere, detailliertere Auflistung der im einzelnen im Rahmen dieser Maßnahmen durchgeführten Arbeiten war nicht erforderlich, da aus ihnen der Grund der Erhöhung – die Modernisierungsmaßnahmen – genügend hervorgeht. Zudem ist hier zu berücksichtigen, daß die Beklagte von den Einzelheiten der Arbeiten insgesamt Kenntnis hatte, da diese vor ihren Augen stattfanden.
Des weiteren ist die wegen dieser Modernisierungsmaßnahmen geltend gemachte Mieterhöhung auch in dem Schreiben der Klägerin vom 27.12.1995 nach § 3 Abs. 3 S. 2 MHG hinreichend berechnet und erläutert worden. Eine nach § 3 Abs. 3 MHG wirksame Erhöhungserklärung muß derart ausgestaltet sein, daß die Berechnung der Mieterhöhung ohne besondere Vorkenntnisse vom Mieter überprüft und deren Angemessenheit zumindest überschlägig beurteilt werden kann (LG Berlin (ZK 66) MM 1994, 326). Die Erhöhungserklärung muß aus sich heraus verständlich und nachprüfbar sein; sie muß „schlüssig” sein (LG Berlin (ZK 67) MM 1992, 68, 69; Beuermann, Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, GE 1993, 826 m.w.N.; ders., Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl. 1994, § 3 MHG, Rdnr. 69 b, S. 125). Dafür genügt es in der Regel, die Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahmen anzugeben und diese in die einzelnen Gewerke und die auf sie entfallenden Rechnungsbeträge aufzuschlüsseln, so daß eine Überprüfung durch Einsicht in die Rechnungsunterlagen möglich ist (LG Berlin (ZK 66) MM 1994, 326). Dabei kann dahinstehen, ob es zur Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung stets der Vorlage oder Wiedergabe sämtlicher Rechnungen bedarf (so LG Berlin (ZK 67) MM 1992, 68, 69; LG Köln WuM 1987, 273, 274; LG Köln WuM 1989, 579, 580; aA. LG Berlin (ZK 66) MM 1994, 326). Denn jedenfalls bei dem geringen Umfang der hier durchgeführten Arbeiten und im einzelnen erstellten Rechnungen, war dies nicht erforderlich. Denn aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters war die Erhöhungserklärung im Schreiben vom 27.12.1995 ohne weiteres als schlüssig nachzuvollziehen und geeignet, eine nähere Überprüfung der Kosten der dort angesetzten Positionen durch Einsichtnahme in die Rechnungsunterlagen der Klägerin zu ermöglichen.
Daß in dem Schreiben vom 27.12.1995 nicht die zugleich teilweise mitdurchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen ausgewiesen und abgesetzt waren, hindert die Wirksamkeit der Erhöhungserklärung nicht. Denn für die Wirksamkeit einer Erhöhungserklärung nach § 3 Abs. 3 MHG kommt es nicht darauf an, ob einzelne darin enthaltene Positionen auch tatsächlich einen Erhöhungsanspruch begründen (so auch Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, a.a.O., § 3 MHG, Rdnr. 69 c, S. 126). Dies betrifft allein die – materielle – Begründetheit des Erhöhungsverlangens und nicht die – formelle – Wirksamkeit der Erklärung i.S.v. § 3 Abs. 3 S. 2 MHG. Eine in sich klare, verständliche und nachprüfbare Erhöhungserklärung wird nicht deshalb unwirksam, weil später festgestellt wird, daß bestimmte Rechnungspositionen nicht umlegungsfähig waren (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, a.a.O., § 3 MHG, Rdnr. 69 c, S. 126).
Nicht notwendig war hier des weiteren eine, vom Amtsgericht geforderte, nähere Erläuterung der Gewerke durch die Angabe der ...