LG Berlin Urteil vom 11.12.2007 - 63 S 186/07

rechtskräftig

Verfahrensgang

AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 25.04.2007; Aktenzeichen 103 C 94/06)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird – unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen – das am 25. April 2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 103 C 94/06 – abgeändert und neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 3.376,94 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 27. Mai 2006 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten der ersten Instanz haben die Klägerin 69% und die Beklagten 31% zu tragen. von den Kosten der Berufungsinstanz haben die Klägerin 31% und die Beklagten 69% zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist teilweise begründet.

Die Klägerin kann nicht gemäß § 535 Abs. 2 BGB Zahlung des Abrechnungssaldos aus der Betriebskostenabrechnung für 2004 vom 14. Dezember 2005 in Höhe von 836,70 EUR verlangen. Die Abrechnung begründet keinen fälligen Nachzahlungsanspruch. Sie entspricht nicht den Anforderungen von § 259 BGB. Eine danach ordnungsgemäße Abrechnung erfordert die Angabe des Abrechnungszeitraums, die Zusammenstellung der für die einzelnen Kostenarten angefallenen Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Umlegungsmaßstabs, die Berechnung des Anteils des Mieters und die Vorauszahlungen des Mieters und den sich daraus ergebenden Nachzahlungsbetrag (BGH, Urteil vom 19. Januar 2005 – VIII ZR 116/04 – GE 2005, 360; ständige Rechtssprechung seit NJW 1982, 573). Die dem Beklagten erteilte Abrechnung war in Bezug auf die Angabe der Gesamtkosten insofern fehlerhaft, als die Klägerin nach ihren eigenen Angaben im Schriftsatz vom 21. November 2006 die ihr entstandenen Gesamtkosten vorab um Kosten für andere hier nicht zur Abrechnung anstehenden Flächen bereinigt hat, ohne dies in der Abrechnung vollständig mitzuteilen. Der von der Klägerin vorgenommene Vorwegabzug ist in der Abrechnung nicht erkennbar. Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten. Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, GE 2007, 438).

Hingegen hat das Amtsgericht die Beklagten zu Recht gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung restlicher Mieten für Dezember 2003 bis März 2006 in Höhe von insgesamt 4.085,77 EUR verurteilt.

Die von den Beklagten geschuldete Miete war nicht über den vom Amtsgericht berücksichtigten Umfang hinaus gemäß § 536 BGB gemindert. Soweit die Beklagten Schimmel- und Rissbildungen an den Fenstern rügen, fehlen jegliche nähere Angaben zu Art, Umfang und Ausmaß sowie zu den jeweils betroffenen Fenstern. Die Angabe, dass die Nutzbarkeit des Duschbads aufgrund der Mängel der Entlüftung eingeschränkt bis weggefallen sei, erlaubt keine Beurteilung der sich daraus ergebenden tatsächlichen Beeinträchtigung. Entsprechendes gilt für die von den Beklagten eingewandte fortschreitende und verstärkte allgemeine Verwahrlosung der Wohnanlage. Auch hier kann nicht nachvollzogen werden, inwiefern und in welchem Umfang der Gebrauch der von ihnen gemieteten Wohnung eingeschränkt ist und hierbei vor allem die Erheblichkeitsschwelle gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB überschritten ist. Letzteres gilt auch für das Absacken der Duschtasse und den Kinderspielplatz. Hier legt auch bereits die von den Beklagten angesetzte Minderungsquote von 0,3 % bzw. 0,7 % nahe, dass keine erhebliche Beeinträchtigung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB vorgelegen hat. Die Beklagten können sich insoweit auch nicht auf ein Vorverfahren (Amtsgericht Schöneberg – 4 C 442/01 –) berufen. Der pauschale Hinweis, dort sei für Kellerfeuchtigkeit und Schimmelbildungen an Innenfenstern u.a. eine Minderung von 5 % anerkannt worden, genügt für ein substantiiertes Vorbringen in diesem Rechtsstreit nicht. Weder ist das Urteil eingereicht, noch ersichtlich, dass sich an der Sachlage nichts geändert hat. Im Gegenteil, aus dem Schreiben der Beklagten vom 7. März 2004 ergibt sich beispielsweise, dass ihnen ein Ersatzkeller zur Verfügung gestellt worden ist.

Hinsichtlich der Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten in der Siedlung ist eine über die vom Amtsgericht berücksichtigte Minderung hinausgehende weitere Minderung ebenfalls nicht gerechtfertigt. Zwar haben in der Siedlung im streitgegenständlichen Zeitraum unstreitig nicht unerhebliche Bauarbeiten zur Sa...