Verfahrensgang
AG Berlin-Neukölln (Urteil vom 11.05.2011; Aktenzeichen 4 C 199/11) |
Nachgehend
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11.05.2011 – 4 C 199/11 – wird mit der Maßgabe auf seine Kosten zurückgewiesen, dass festgestellt wird, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.
Dieses und das angefochtene Urteil sind wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus den beiden Urteilen zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
I.
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst auf das angefochtene Urteil Bezug genommen, § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO.
Am 17.06.2011 ist die Berufung des Beklagten gegen das ihm am 17.05.2011 zu Händen seiner Prozessbevollmächtigten zugestellte Urteil des Amtsgerichts vom 11.05.2011 beim Berufungsgericht eingegangen. Nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 18.08.2011 ist die Berufung mit am 11.08.2011 beim Gericht eingegangenem Schriftsatz begründet worden. Der Kläger hat das Mietverhältnis zum 29.02.2012 gekündigt. Der Beklagte hat gegen den im angefochtenen Urteil titulierten Rückzahlungsanspruch mit Nebenkostenforderungen für 2008 in Höhe von 481,47 EUR und einem erststelligen Teilbetrag von 931,53 EUR aus der Abrechnung für 2009 aufgerechnet.
Der Kläger hat die Hauptsache für erledigt erklärt.
Der Beklagte hat der Erledigung widersprochen und
beantragt mit seiner Berufung,
das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt
die Berufung des Beklagten nach Maßgabe seiner Hauptsachenerledigungserklärung zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
II. Die Berufung ist gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässig. In der Sache ist sie allerdings ohne Erfolg und rechtfertigt keine andere Entscheidung.
Da die Erledigungserklärung des Klägers ohne Belehrung gemäß § 91a Abs. 1 S. 2 ZPO zugestellt und dem Beklagten eine Frist zur Stellungnahme von drei Wochen eingeräumt wurde, ist der Widerspruch mit Schriftsatz vom 14.02.2012 beachtlich, da die gesetzliche Fiktion des § 91a Abs. 1 S. 2 ZPO nicht eingetreten ist.
Mit der Hauptsachenerledigungserklärung ist das Begehren des Klägers verbunden, die Hauptsachenerledigung festzustellen, wenn sich die Gegenseite nicht anschließt, wie das hier der Fall ist. Die darin liegende privilegierte Klageänderung ist gemäß § 264 ZPO zulässig. Sie ist deshalb auch in der Berufungsinstanz ohne Einschränkung zulässig.
Das gemäß § 256 ZPO erforderliche besondere rechtlich schützenswerte Interesse an der Feststellung der Hauptsachenerledigung liegt darin begründet, die Kosten des Rechtsstreits nicht tragen zu müssen, weil diese im Falle einer Feststellung der Erledigung von der Gegenseite zu tragen sind, da der Erledigung immanent ist, dass die Klage ursprünglich zulässig und begründet gewesen ist.
Die Erledigung der Hauptsache ist auch festzustellen. Die Klage war ursprünglich zulässig und begründet.
Die Vereinbarung der Zahlung einer Sicherheitsleistung im Mietvertrag war gemäß § 307 BGB unwirksam, weil sie den zulässigen Sicherungszweck einer Kaution für die der Preisbindung unterliegende Wohnung überschreitet. Nach § 9 Abs. 5 WoBindG ist die Vereinbarung einer Mietkaution zur Sicherung von Ansprüchen des Vermieters „zulässig, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern.” Darüber hinaus ist die Vereinbarung einer Mietkaution folglich nicht zulässig. Die sich aus § 22 S. 3 des Mietvertrags (Bl. 11 der Akte) ergebende Zweckbestimmung der Kaution geht darüber hinaus und erfasst auch die Sicherung von Ansprüchen auf Heizkosten und andere Betriebskosten des Vermieters. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.
Eine andere Bewertung rechtfertigt sich nicht aus der Regelung in Satz 1 von § 22 des Mietvertrags, der vorsieht, dass die gesetzlichen Regelungen in Bezug auf Zahlung, Zweckbestimmung und Verwendung für die Kaution gelten sollen. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (BGH, Urteil vom 14.07.2004 – VIII ZR 339/03, NJW 2004, 2961-2962, zitiert nach juris unter Bezugnahme auf die ständige Rechtsprechung, vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). Dem juristisch nicht näher vorgebildeten durchschnittlichen Mieter ist es zunächst im Allgemeinen nicht bekannt, dass Mietkautionen für preisgebundene Wohnungen nur einen vergleichswei...