Entscheidungsstichwort (Thema)
Mietrecht: Vereinbarkeit der Pflicht zur fachgerechten Ausführung von Schönheitsreparaturen mit dem AGBG. Mietrecht: Bestreiten der Feststellungen eines Privatgutachten. Mietrecht: Schätzung der für den Mietausfall zugrunde zulegenden Zeit. Mietrecht: Berücksichtigung der Pflicht des Nachmieters zu Schönheitsreparaturen
Leitsatz (amtlich)
1. Die formularmäßige Verpflichtung in einem Wohnraummietvertrag, Malerarbeiten "fachgerecht" auszuführen, ist wirksam.
2. Wird das von dem Vermieter eingereichte Privatgutachten über die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen vom Mieter nicht substantiiert angegriffen, kann es auch Schätzungsgrundlage sein.
3. Zum Schadensersatzanspruch wegen nicht oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen gehört auch der Mietausfall nach Beendigung des Mietverhältnisses. Insoweit sind jedoch grundsätzlich nur zwei Monate angemessen.
4. Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Nachmieter kommt dem Vormieter grundsätzlich nicht zugute.
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin und die Anschlußberufung der Beklagten wird das am 16. März 1995 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln - 6 C 328/94 - abgeändert:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 6.027,75 DM nebst 4 % Zinsen aus 532,40 DM seit dem 1. Februar 1994, aus 579,68 DM seit dem 1. März 1994, aus weiteren 579,68 DM seit dem 1. April 1994 und aus 4.335,99 DM seit dem 1. August 1994 zu zahlen. Wegen des weitergehenden Zinsanspruchs aus diesen Teilbeträgen wird die Klage ebenso abgewiesen, wie in Höhe von 3.725,77 DM nebst anteiliger Zinsen.
Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlußurteil vorbehalten.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I.
Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511a ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung ist ebenso zulässig wie das Ausschlußrechtsmittel (§§ 521, 522 a ZPO)
Es war ein Teilurteil (§ 301 ZPO) zu erlassen. Der Streitgegenstand ist teilbar. Teile des Rechtsstreits sind zur Entscheidung reif.
Dies betrifft die Ansprüche der Klägerin auf Miete bzw. Mietausfall sowie ihre Forderung auf Ersatz der Malerkosten mit Ausnahme der für die Renovierung der Küche und des Austausch des Spülenunterschranks geltend gemachten Schadensersatzbeträge.
II.
In der Sache haben die Rechtsmittel teilweise Erfolg.
Die Beklagte haftet der Klägerin dem Grunde nach auf Schadensersatz, weil sie - die Beklagte - vertragliche Nebenpflichten verletzt hat (1). Der Schadensersatzanspruch ist jedoch ausgeschlossen, soweit die Klägerin für den von ihr behaupteten Anfangszustand der Wohnung beweisfällig geblieben ist (2). Eine Schadensersatzverpflichtung scheidet auch dort aus, wo sich von der Klägerin zu vertretende Bauwerksmängel ausgewirkt haben (3). Insgesamt ergeben sich - soweit die Schadenspositionen Gegenstand dieses Teilurteils sind - von der Beklagten zu ersetzende Instandsetzungskosten in Höhe von 4.335,99 DM (4). Für den Monat Januar 1994 ist die Beklagte noch zur Mietzinszahlung verpflichtet (5). Für die Monate Februar und März 1994 hat sie den der Klägerin entstandenen Mietausfall zu ersetzen (6).
(zu 1)
Die Beklagte hat der Klägerin unter dem Gesichtspunkt der sogenannten positiven Forderungsverletzung Schadensersatz zu leisten. Die Beklagte hat die von ihr durchgeführten Schönheitsreparaturen nicht sachgemäß ausgeführt. In § 7 Nr. 5 des Formularmietvertrages hatte sie sich verpflichtet, etwaige Malerarbeiten fachgerecht auszuführen. Diese Klausel ist wirksam (vgl. BGH WuM 1988, 294 ff.). Mit dieser Klausel wird lediglich die ohnehin geltende Gesetzeslage (§ 243 Abs. 1 BGB) umschrieben, nach der der Schuldner Arbeiten in mittlerer Art und Güte auszuführen hat.
Der von dem Maler- und Lackierermeister ... nach Auszug der Beklagten festgestellte Wohnungszustand ließ jedoch erkennen, daß die durchgeführten Arbeiten nicht dem geschuldeten Standard entsprachen. Den Feststellungen des Privatgutachters - die sich die Klägerin zu eigen gemacht hat - kommt zwar lediglich die Bedeutung substantiierten Parteivortrages zu, die Angaben des Sachverständigen zum Endzustand der Wohnung gelten jedoch gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als von der Beklagten zugestanden, weil sie die Ausführungen nicht auf dem von dem Gutachter vorgegebenen Substantiierungsniveau bestritten hat. Damit hatte die Kammer von folgenden Feststellungen auszugehen:
(a) Diele
- Wohnungseingangstür: nicht deckende Lackierung, Läufer und eingearbeitete Schmutzpartikel im Lack
- Lichtschalter: mit Farbe beschmutzt
- Wände: überlappend geklebte Rauhfasertapetenbahnen; überklebte Schmutzpartikel
- Decke: überspachtelter Plattenkleber
- Stromzähler: mit Farbe beschmiert
- Scheuerleisten mit Wandfarbe gestrichen
- Fußboden mit Farbe bekleckert
(b) Küche: nicht Gegenstand dieses Teilurteils
(c) Badezimmer
- Tür einschließlich Rahmen: nicht deckende Lackierung, Läufer im Lack
- Decke: fugenversetzt...
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