Verfahrensgang
AG Berlin-Wedding (Urteil vom 05.10.2005; Aktenzeichen 20 C 280/05) |
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das am 5. Oktober 2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding – 20 C 280/05 – geändert und neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 13. 189, 43 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17. März 2005 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten beider Rechtszüge haben die Kläger zu 15 % und der Beklagte zu 85 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 540 Abs. 2, § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind gewahrt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
II. Sie hat auch zum Teil Erfolg.
Die Kläger können von dem Beklagten auf Grund einer ergänzenden Vertragsauslegung des Mietvertrages die Zahlung eines Betrages in Höhe von 13.189,43 € verlangen.
1. a) Die Kläger sind eingetragene Eigentümer des Grundstücks ….
Der Beklagte ist vom Amtsgericht Wedding mit Beschluss vom 27. Juli 2004 zum Nachlasspfleger für die unbekannten Erben des am 23. Juni 2004 verstorbenen Herrn … bestellt worden. Dieser war Mieter einer Wohnung im dritten Obergeschoss des Vorderhauses auf dem Grundstück ….
b) Der Mietvertrag über diese Wohnung war am 5. Juli 1918 auf der Vermieterseite von einem gerichtlichen Verwalter und auf Seiten der Mieter von … und … geschlossen worden. Bei den damaligen Mietern handelte es sich um die Großeltern des Erblassers. Das Mietverhältnis ist unstreitig im Lauf der Jahrzehnte auf den Erblasser als den Enkel der ursprünglichen Mieter übergegangen. Die Mieter hatten gemäß § 5 des Vertrages die Schönheitsreparaturen zu tragen.
c) Mit Schreiben vom 2. Juli 2004 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis zum nächst zulässigen Zeitpunkt. Mit Schreiben vom 13. August 2004 teilten die Kläger dem Beklagten mit, dass die Wohnung sich in einem stark verwohnten Zustand befinde. Nach Räumung der Wohnung würden sie eine Fachfirma mit der Erstellung eines Kostenangebotes für die Renovierung beauftragen. Der Zeitaufwand für die notwendigen Arbeiten könne zur Zeit noch nicht bestimmt werden.
d) Der Beklagte veranlasste die Räumung der Wohnung. Die Kläger holten ein Kostenangebot der Firma … vom 5. Januar 2005 ein. Diese berechnete für das Anstreichen der Decken, die Entfernung der alten Tapeten von den Wänden und die anschließende Verklebung von Tapeten, den Anstrich der Wände, das Zuputzen von Schlitzen für Elektrokabel, das Abschleifen und Lackieren von Türen und von Fenstern, das Lackieren von Fußleisten, das Anstreichen von Heizungsrohren, das Abschleifen und den Anstrich von Fußbodenflächen einen Betrag von 22.463,40 €.
e) Der Beklagte bot im Vergleichswege die Zahlung eines Betrages von 4.000,00 € an. Damit waren die Kläger nicht einverstanden. Mit Schreiben vom 21. Januar 2005 bat der Beklagte um Rücksendung der Schlüsseln zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.
f) Mit Schreiben vom 2. Februar 2005 erklärten die Kläger, dass die Durchführung von Schönheitsreparaturen abgelehnt werde, weil derartige Maßnahmen aufgrund beabsichtigter Instandsetzungs-, Umbau und Modernisierungsmaßnahmen sinnlos wären. In der Wohnung sei seit Generationen nicht mehr saniert oder renoviert worden, so dass eine Totalüberholung erforderlich sei. Die Mädchenkammer und die Speisekammer sollten abgerissen und einem neu gestalteten Bad zugeschlagen werden, das einen neuen Zugang erhalten sollte. In der gesamten Wohnung müsse die Elektrik noch heutigen Vorschriften und Erfordernissen neu gestaltet werden, so dass überall neue Kabel für die heute übliche Zahl von Stromkreisen unter Putz verlegt werden sollten. Die vorhandenen Holzfenster sollten gegen Kunststofffenster ausgetauscht werden. Die unfachmännischverlegten Heizleitungen sollten fachgerecht entlang der Scheuerleisten verlegt werden. Die Holzböden in den Wohnräumen sollten abgezogen und versiegelt werden. Aus diesem Grunde werde Geldersatz verlangt.
g) Mit Schreiben vom 3. Februar 2005 machte der Beklagte geltend, dass die aufwändigen Sanierungen nicht dem Begriff der Schönheitsreparaturen unterfielen und deshalb von den Klägern zu tragen seien. Die Kläger holten das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für das Maler- und Lackiererhandwerk ein. Dieser schätzte die Kosten für die malermäßige Behandlung der Decken, Wände, Türen, Fenster, Holzfußböden, Scheuerleisten Heizkörper und Rohrleitungen sowie die Erneuerung des Fußbodens im Bad, in der Küche und in der Speisekammer und die Entfernung von Wandfliesen in der Küche auf 15.506,62 €.
2. a) Die Aktivlegitimation der Kläger ist gegeben. D...