LG Berlin Urteil vom 14.02.1997 - 63 S 410/96

Verfahrensgang

AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 29.08.1996; Aktenzeichen 18 C 347/95)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird – unter Zurückweisung der Berufung im übrigen – das am 29. August 1996 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 18 C 347/95 – geändert:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 229,23 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 1. Dezember 1995 zu zahlen.

2. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 86 % und die Beklagten 14 % zu tragen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung der Beklagten ist in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang begründet.

Die Kläger können unter Berücksichtigung der in II. Instanz erweiterten Klage gemäß § 535 S. 2 BGB für die Zeit von August 1995 bis April 1996 von den Beklagten Zahlung von insgesamt 229,23 DM verlangen, denn die von ihnen geschuldete Miete hat sich aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 28.6.1995 um monatlich 25,47 DM ab 1.8.1995 erhöht.

Ohne Erfolg wenden die Beklagten ein, daß Mieterhöhungen nach § 4 Abs. 2 MHG wegen gestiegener Betriebskosten grundsätzlich ausgeschlossen seien, weil dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag der Parteien vereinbart sei. Die Kammer nimmt insoweit auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Urteil Bezug, die der ständigen Rechtsprechung der Kammer entsprechen (vgl. hierzu auch Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 4 MHG, Rn 66–68; § 7 GVW, Rn 5 f.).

Auch soweit die Beklagten rügen, daß in der Mieterhöhungserklärung keine gesonderten Kosten für die Gewerbebetriebe im Haus (Reisebüro und Architektenbüro) berücksichtigt worden seien, sind ihre Angriffe nicht begründet. Ein sog. Vorwegabzug von Betriebskosten, die nicht für Wohnräume anfallen, ist im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG – im Gegensatz zur Regelung in § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV – nicht in jedem Fall zwingend erforderlich. Es ist nicht ersichtlich, daß für diese Räume gesonderte Kosten angefallen sind. Insoweit besteht auch keine negative Erläuterungspflicht der Klägerin. Denn aufgrund der Art der Nutzung als Laden bzw. Büro ist nicht ohne weiteres erkennbar, daß in bestimmten Bereichen gegenüber einer Nutzung als Wohnung überdurchschnittliche Mehrkosten anfallen und der von den Klägern gewählte einheitliche Umlegungsmaßstab schon deshalb unangemessen ist. Es liegt in der Natur der Sache, daß bei der Verteilung der Betriebskosten keine absolute Gerechtigkeit erreicht werden kann. Es kann nur eine relative Gerechtigkeit erzielt werden. Dabei muß eine sinnvolle Relation zwischen dem Aufwand des Vermieters einerseits und den schutzwürdigen Interessen der Mieter andererseits gewahrt bleiben (OLG Schleswig WuM 1991, 78).

Die Einwände der Beklagten in bezug auf die Grundsteuer sind nicht substantiiert, denn sie lassen nicht erkennen, daß hier tatsächlich insoweit höhere Steuern erhoben werden, obgleich sie nach Einsicht in die Belege der Klägerin hierzu konkret hätten vortragen können. Hinzu kommt, daß die zur Begründung der Mieterhöhung herangezogene Anhebung der Grundsteuer auf der Erhöhung des Hebesatzes beruht, der nach dem Vorbringen der Beklagten von der Frage der gewerblichen Nutzung unabhängig ist.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist für die formelle Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung nach § 4 Abs. 2 MHG nicht erforderlich, daß die angefallenen Betriebskosten nach einzelnen Rechnungen und deren Daten aufgeschlüsselt werden. Es genügt nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer vielmehr eine Zusammenstellung nach einzelnen Betriebskostenarten und deren Gegenüberstellung zu den Beträgen des letzten Stichtags. Diese Angaben kann der Mieter dann bei einer Einsicht in die Unterlagen des Vermieters überprüfen. Dabei setzt die Kammer als selbstverständlich voraus, daß der Vermieter die Belege in einer geordneten Zusammenstellung vorlegt.

Mit Erfolg wenden sich die Beklagten indes gegen die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 24.5.1994. Zutreffend weisen sie darauf hin, daß aufgrund der Mieterhöhungserklärung der Klägerin nach § 2 MHG vom 3.1.1990 und ihrer Verurteilung im Verfahren 15 C 278/90 des Amtsgerichts Schöneberg zwischen ihnen per 1.4.1990 eine Vereinbarung über die geschuldete Bruttokaltmiete zustande gekommen ist. Diese umfaßt auch Betriebskosten. Ausgangsmiete für spätere Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten ist danach der in dieser Miete enthaltene Betriebskostenanteil, d.h. die Betriebskosten zum Stichtag 1.4.1990 (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 4 MHG, Rn 71). Nur soweit sich diese erhöht haben, ist eine Mieterhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG gerechtfertigt. Der Mieterhöhungserklärung vom 24.5.1994 sind jedoch Betriebskostensteigerungen seit dem 10.12.1988 zugrunde gelegt. Da nicht ersichtlich ist, welche Betriebskosten sich erst nach dem 1.4.1990 erhöht haben, ist die Mi...