LG Berlin Urteil vom 14.05.2002 - 63 S 360/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schadenersatzanspruch des Wohnungsvermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen: Entbehrlichkeit einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nach Auszug des Mieters

Leitsatz (amtlich)

Der bloße Auszug aus einer Wohnung ohne die Vornahme erkennbar notwendiger Schönheitsreparaturen stellt nicht regelmäßig eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung dar, die eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung durch den Vermieter entbehrlich macht.

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen - das am 18. Juli 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln - 13 C 92/01 - abgeändert und neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.621,40 DM nebst 4 % Zinsen aus 197,76 DM seit dem 8. April 2000 und 5 % über dem Basiszinssatz der EZB aus jeweils 995,48 DM seit dem 4. Juni 2000 und dem 6. September 2000 sowie aus 1.432,68 DM seit dem 31. Januar 2001 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 81 % und die Beklagte 19 % zu tragen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO a.F. in Verbindung mit § 26 Nr. 5 EGZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Beklagten ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Verurteilung zur Zahlung von 1.273,80 DM für die Kosten der Entrümpelung sowie von 158,88 DM für die Kosten der Erneuerung des Schlosses wendet. Es fehlt insoweit an einer Begründung gemäß § 519 Abs. 3 Nr. 2 ZPO a.F. in Verbindung mit § 26 Nr. 5 EGZPO. Denn das Vorbringen der Beklagten in der Berufungsbegründung vom 10. Oktober 2001 setzt sich nicht ansatzweise mit den Ausführungen des Amtsgerichts zu diesen Schadensersatzansprüchen auseinander.

Die im Übrigen zulässige Berufung der Beklagten ist teilweise begründet.

Die Beklagte schuldet keinen Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 326 BGB.

Die Klägerin hat ihr keine Frist zur Vornahme der verlangten Arbeiten gesetzt und nicht angekündigt, nach Fristablauf die Leistung der Beklagten abzulehnen. Entgegen der Auffassung der Klägerin und des Amtsgerichts war eine solche Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht entbehrlich, denn die Beklagte hat die Vornahme von Renovierungsarbeiten nicht ernsthaft und endgültig verweigert. Die Beklagte weist insoweit zutreffend darauf hin, dass sich aus der vom Amtsgericht herangezogenen Entscheidung des BGH (NJW 1991, 2416) gerade nicht entnehmen lässt, dass bei einem Auszug ohne die Vornahme erkennbar notwendiger Schönheitsreparaturen regelmäßig eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung anzunehmen ist. Das kann zwar der Fall sein. Aus der Begründung der Entscheidung folgt aber eindeutig, dass es hierzu weiterer Umstände vor der Beendigung des Mietverhältnisses bedarf, um in einem Auszug des Mieters ohne die Vornahme fälliger Schönheitsreparaturen eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung zu sehen. Derartige Anhaltspunkte liegen hier nicht vor. Die Beklagte war aufgrund eines vorangegangenen Räumungsurteils zur Räumung verpflichtet. Die Klägerin hatte insoweit aufgrund der Vereinbarung vom 11. August 1999 zunächst auf die Räumung verzichtet. Als es gleichwohl im Frühjahr 2000 erneut zu einem Rückstand kam, hat die Klägerin die Räumung veranlasst und einen Gerichtsvollzieher beauftragt. Hierauf hat die Beklagte die Wohnung am 28. August 2000 zurückgegeben. Über die Frage der Schönheitsreparaturen ist von den Parteien vor der Rückgabe der Wohnung niemals gesprochen oder gar verhandelt worden. Unter diesen Umständen kann in der Räumung der Wohnung zur Vermeidung einer angekündigten Zwangsräumung keine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung gesehen werden, die eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung als bloße Förmelei entbehrlich macht.

Eine ausdrückliche Erfüllungsverweigerung liegt nicht in der von der Klägerin behaupteten Erklärung der Tochter der Beklagten anlässlich der Rückgabe am 28. August 2000, dass in der Wohnung nichts mehr gemacht werde. Es handelt sich hierbei nicht um eine der Beklagten zuzurechnende Erklärung. Die 15-jährige Tochter ... der Beklagten hat nicht als ihre Vertreterin gehandelt. Eine ausdrückliche Bevollmächtigung ist nicht ersichtlich. In der Beauftragung mit der Durchführung der Wohnungsübergabe liegt im Zweifel keine konkludente Bevollmächtigung, Erklärungen mit Wirkung für und gegen den Mieter abzugeben, die über die tatsächliche Wohnungsübergabe hinausgehen. Davon kann erst recht dann nicht ausgegangen werden, wenn es sich um eine 15-jährige Tochter handelt. Zwar steht deren beschränkte Geschäftsfähigkeit einer Vertretung grundsätzlich nicht entgegen. Für die Annahme einer konkludenten Vertretungsmacht bedarf es aber unter den obigen Umständen konkreter Anhaltspunkte. Hier kommt hinzu, dass die Tochter der Beklagten nicht sämtliche Schlüssel zurückgegeben hat, sodass auch unter diesem Gesichtspunkt zweifelhaft erscheint, ob sie überhaupt mit einer ...