LG Berlin Urteil vom 14.12.2000 - 62 S 206/00

Verfahrensgang

AG Berlin-Wedding (Urteil vom 28.03.2000; Aktenzeichen 17 C 461/99)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 28. März 2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding – 17 C 461/99 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestands wird abgesehen, § 543 Abs. 1 ZPO.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

1. Dem Kläger stehen keine Ansprüche auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung wegen der Kosten für Schönheitsreparaturen aus § 326 BGB zu.

a. Die Klausel über die Verpflichtung der Beklagten zur Erbringung von Schönheitsreparaturen ist unwirksam. Sie verstößt gegen § 9 AGBG, denn sie benachteiligt den Mieter entgegen Treu und Glauben, weil sie von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweicht. § 536 BGB überträgt grundsätzlich dem Vermieter den Erhalt der Mietsache, wozu die Schönheitsreparaturen gehören. Allerdings ist grundsätzlich anerkannt, daß es möglich sei, die Renovierung dem Mieter anzulasten mit der Erwägung, daß die Renovierungskosten Teil der Kalkulation der Miete darstellen und somit an sich einen Teil der Gegenleistung des Vermieters ausmachen (BGH GE 1998, 1146 = NJW 1998, 3114). Übernimmt der Mieter die Renovierung, so vermindert sich die vom Mieter geschuldete Hauptleistungspflicht, den Mietzins zu zahlen (BGH NJW 1988, 2790 = GE 1988, 881 = WuM 1988, 294 = ZMR 1988, 455; BGH MDR 1991, 142 = GE 1990, 1139 = NJW 1990, 2376; OLG Hamm MDR 1983, 491 = NJW 1983, 1332). Das findet zugleich seine Rechtfertigung darin, daß die Notwendigkeit der Renovierung sich gerade aus der Abnutzung durch den Mieter ergibt.

Die Überbürdung von Schönheitsreparaturkosten in AGB ist jedoch dann unwirksam, wenn die Wohnung in nicht renoviertem Zustand übergeben wird und die Schönheitsreparaturverpflichtung unabhängig von der Abnutzung durch den Mieter bestimmt wird, in dem er auch zur Renovierung im Hinblick auf eine bereits unrenoviert übergebene Wohnung zu tragen hat (OLG Stuttgart NJW-RR 1989, 520; s.a. BGH GE 1993, 309 = NJW 1993, 532). In diesem Falle wird dem Mieter ein Last aufgebürdet, die mit seinem Wohnverhalten nichts zu tun hat, seine Leistungspflicht wird über das ausgehandelte Verhältnis von Leistung und Gegenleistung hinaus erweitert.

Die Klausel in § 13 des Mietvertrags überbürdet die Verpflichtung zur Renovierung in Abhängigkeit davon auf den Mieter, daß ein Bedarf zur Renovierung besteht, ohne davon abhängig zu sein, ob die Wohnung (in wesentlichen Teilen) unrenoviert war. Denn es heißt dort: „Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen.” Zwar schließt sich daran die Angabe der üblichen Renovierungsfristen an, es wird aber daraus nicht deutlich, daß die Verpflichtung auf jeden Fall erst nach Fristablauf, gerechnet von Vertragsbeginn an läuft. Deswegen muß der Mieter nach dieser. Klauselfassung bei objektivem Renovierungsbedarf unabhängig davon, ob er von seinem Wohnverhalten verursacht worden ist, renovieren. Die Klausel entspricht dem Sinne nach derjenigen im Fall des OLG Stuttgart a.a.O., wo der Mieter zur Renovierung „bei Bedarf” verpflichtet war. Das OLG Stuttgart hat die vom vorlegenden Landgericht in dem Fall vertretene Auffassung, das knüpfe an einen Fristbeginn erst bei Beginn des Mietverhältnisses an, ausdrücklich zurückgewiesen und hat die Klausel für unwirksam erklärt worden ist. Dem ist auch für den vorliegenden Fall zu folgen.

Die Entscheidung des BGH in GE 1998, 1146 = NJW 1998, 3114 steht dieser Rechtsprechung nicht entgegen. Zwar ist dort eine ähnliche Klausel zur Renovierungsverpflichtung bei Erforderlichkeit für wirksam gehalten worden. Das hing aber damit zusammen, daß es in dem dort entschiedenen Falle im Anschluß an die Klausel über den Fristenplan weiter heißt: „Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses …”. Die Klausel bringt hinreichend zum Ausdruck, daß der Renovierungsbedarf nur an die Abnutzung gerade durch den Mieter anknüpft. Eine derartige Klausel enthält der Mietvertrag hier nicht.

Die Wohnung wurde an die Beklagten in einem Zustand übergeben, der zumindest zu einem großen Teil einer Überlassung in unrenoviertem Zustand gleichkommt. Ob eine derartige Vergleichbarkeit gegeben ist, ist Frage des Einzelfalls (OLG Stuttgart NJW-RR 1989, 520 unter III 3.). Hier ist das zu bejahen. Das ergibt sich aus dem Übergabeprotokoll vom 25. Oktober 1995. Danach waren alle Fenster tischlermäßig zu überarbeiten, woraus geschlossen werden kann, daß außer der tischlermäßigen Bearbeitung auch eine Renovierung erforderlich war. Ferner fanden sich Überstreichungen im Bereich der Scheuerleisten im Wohnzimmer sowie Farbspritzer auf dem Boden ebendort. Der Fußbodenanstrich in Flur und kleinem Zimmer wies „erhebliche Mängel” auf. Das betrifft – gerade an den Fenstern, aber auch für den Fußboden in einem Großteil der Räume – einen großen Teil der erforderlichen...