rechtskräftig
Verfahrensgang
AG Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 16.01.2007; Aktenzeichen 218 C 228/06) |
Nachgehend
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 16.01.2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 218 C 228/06 – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete für die in der … in … Berlin im Erdgeschoss links gelegene Wohnung von 1.051,72 EUR um 8,23 EUR auf 1.059,95 EUR mit Wirkung ab dem 01.05.2006 zuzustimmen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 92 % und die Beklagten 8 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Auf die Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 313a Abs. 1, 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO verzichtet.
Die zulässige Berufung ist überwiegend erfolgreich.
Der Kläger hat gegenüber den Beklagten nur einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB um monatlich 8,23 EUR auf 1.059,95 EUR f.
Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt nach dem einschlägigen Berliner Mietspiegel für 2005 einschließlich der Betriebskosten von 1,21 EUR/m² EUR nämlich 6,53 EUR/m² (4,68 EUR/m² Mittelwert + 60 %des Spannenoberwerts [0,6 × 1,34 EUR = 0,80 EUR] – 0,16 EUR/m² Abschlag für Wohnung im Erdgeschoss + 1,21 EUR/m² Betriebskosten) bzw. für die 162,32 m² große Wohnung 1.059,95 EUR.
1.
Zu dem Mittelwert des unstreitig heranzuziehenden Mietspiegelfeldes L 2 (4,68 EUR/m²) ist ein Zuschlag von 60 % des Differenzbetrags zwischen dem Mittelwert und dem Spannenoberwert vorzunehmen.
Die Berufung greift die Einordnung der Merkmalgruppen 1, 2 und 4 nicht an, so dass insoweit 2 × positiv zu bewertende Merkmalgruppen und eine ausgeglichene Merkmalgruppe vorliegen.
1. 1.
Die Berufung ist erfolgreich soweit sie sich gegen die vom Amtsgericht vorgenommene Bewertung der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) als positiv wendet. Diese Merkmalgruppe ist nur ausgeglichen. Denn dem alleinigen positiven Merkmal der gestalteten und abschließbaren Müllstandsfläche – hier schließt sich das Berufungsgericht der Rechtsauffassung des Amtsgerichts auch nach der vorgenommenen Augenscheinsnahme am 28.09.2007 an – steht das – unstreitige – negative Merkmal der besonderen Geräuschbelästigung durch den im Haus vorhandenen Fahrstuhl entgegen. Es trifft zwar zu, dass die Müllstandsfläche unmittelbar selbst nicht abschließbar ist. Hingegen ist die Abgeschlossenheit der Müllstandsfläche hier dadurch gegeben, dass sie nur über einen verschlossenen Kellergang zu erreichen ist, nicht etwa über den üblichen Hauseingang. Auf diese Weise ist gewährleistet, dass Zugang zu der Müllstandsfläche nur diejenigen Mieter haben, die auch einen Schlüssel für den Kellergang besitzen, der nicht vom Hausflur aus zu erreichen ist. Hingegen ist das Wohnumfeld auf dem Grundstück nicht im Sinne des Mietspiegels aufwändig gestaltet. Die Gestaltung ist zwar offensichtlich mit viel Liebe und Geschmack vorgenommen worden, im Vergleich zu dem von dem Mietspiegel erfassten Gestaltungsmöglichkeiten für Außenanlage handelt es sich aber um keine aufwändige Gestaltung. So findet sich insbesondere keine aufwändige Wege- oder Sitzgruppengestaltung oder vergleichbares.
Das Wohngebäude befindet sich nach Überzeugung des Berufungsgerichts auch nicht in einer besonders ruhigen Straße. Bei dem durchgeführten Ortstermin ergab sich, dass die Straße offensichtlich rege von den Anliegern zum Teil mit Parksuchverkehr benutzt wird. Die Straße ist trotz des so genannten englischen Gartenbaustils mit. tiefen Vorgärten relativ recht dicht und vor allem relativ hoch bebaut, so dass eine Vielzahl von Bewohnern einen ein recht hohen Bedarf an Parkplätzen bewirken, der offensichtlich nicht in jeder Zeit problemlos gedeckt wird. Trotz Regens waren zudem auf der Straße der Verkehrslärm der nahen Ampel geregelten Kreuzung einer Hauptverkehrsstraße wahrnehmbar. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass sich nur etwa 150 m vom Grundstück entfernt an den Ecken zum … in den Erdgeschossen ein größeres Restaurant, das nach Angaben der Parteien nicht lediglich von den Anwohnern besucht wird, und mehrere Einkaufsmöglichkeiten bestehen, die neben dem Publikumsverkehr zwangsläufig auch Lieferverkehr zur Anlieferung von Waren verursachen. Insgesamt handelt es sich zwar um eine für Berliner Verhältnisse relativ ruhige Straße, besonders ruhig ist sie damit jedoch noch nicht. Soweit das Amtsgericht eine abweichende Beurteilung getroffen hat, beruht das offensichtlich darauf, dass der Ortstermin dort zum frühen Mittag und damit zu einer im allgemeinen sehr verkehrsruhigen Zeit stattgefunden hat. Eine besonders ruhige Straße ist aber dann nicht mehr gegeben, wenn sie zu Verkehrsspitzenzeiten doch von einem nicht unerheblichen Anlieger- und Parksucherverkehr heimgesucht wird.
Die Wohnung befindet sic...
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