Entscheidungsstichwort (Thema)
Pflicht des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
1. Zur Frage, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen eine Übertragung des Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch schlüssiges Verhalten möglich ist.
(von der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofes)
2. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter bedarf grundsätzlich einer ausdrücklichen und eindeutigen Vereinbarung. Allein die Tatsache, daß der Mieter ein oder mehrmals Schönheitsreparaturen in seiner Wohnung hat ausführen lassen, reicht dafür nicht aus.
Tatbestand
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung im Hause der Beklagten. Nach dem Mietvertrag hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen. Trotz Fristsetzung durch die Klägerin haben die Beklagten es abgelehnt, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung der Klägerin durchzuführen. Das AG hat der Klage auf Zahlung eines Kostenvorschusses zur Durchführung der fälligen Schönheitsreparaturen stattgegeben.
Entscheidungsgründe
Die Berufung der Beklagten ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Denn die Beklagten sind verpflichtet, an die Klägerin einen Vorschuß für die von ihr verlangten Schönheitsreparaturen in Höhe von 5.369,95 DM zu zahlen (§§ 538 Abs. 2, 242, 571 BGB), wie das AG mit Recht festgestellt hat.
Die Beklagten sind sowohl nach § 536 BGB als auch nach der ausdrücklich schriftlichen Vereinbarung im Nachtrag zum Mietvertrag v. 10.8.1936 jeweils in Verbindung mit § 571 BGB verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung der Klägerin durchzuführen. Eine ausdrückliche davon abweichende vertragliche Vereinbarung behaupten die Beklagten selbst nicht. Eine solche Vereinbarung wurde auch nicht stillschweigend getroffen. Zu Unrecht sind die Beklagten der Auffassung, daß die stillschweigende Vereinbarung, nach der die Klägerin die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, darin zu sehen sei, daß die Klägerin die Schönheitsreparaturen bereits seit geraumer Zeit selbst ausführte. Dieser Auffassung vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Soweit die Beklagten ihre Auffassung aus der Entscheidung des OLG Frankfurt v. 4.2.1981 (MDR 1981, 498) herleiten, nach der die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auch durch schlüssiges Verhalten übernommen werden kann, übersehen sie, daß dieser Entscheidung ein anderer dem vorliegenden Fall nicht vergleichbarer Sachverhalt zugrunde liegt. Dem vom OLG Frankfurt entschiedenen Fall lag offensichtlich ein Sachverhalt zugrunde, der erkennen läßt, daß eine Vertragsänderung, nach der die Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen haben, durch schlüssiges Verhalten zustande gekommen ist, wenngleich dem Urteil nicht zu entnehmen ist, worin das OLG das Angebot und die Annahme, die zur Vertragsänderung geführt haben, gesehen hat.
In Literatur und Rechtsprechung wird nahezu einhellig die Auffassung vertreten, daß die Abwälzung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter grundsätzlich einer ausdrücklichen und eindeutigen Vereinbarung bedarf (Oske, Schönheitsreparaturen, 3. Aufl., S. 3; Emmerich/Sonnenschein, Miete 4. Aufl., §§ 535, 536 BGB Rn. 39; OLG Celle WM 1980, 185; LG Berlin (ZK 61) GE 1984, 175 = MDR 1984, 316; AG Hannover WM 1981, 84; a.A. OLG Frankfurt a.a.O.; LG Berlin (ZK 62) GE 1988, 777). Zwar kann nicht ausgeschlossen werden, daß im Einzelfall auch durch ein schlüssiges Verhalten die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter denkbar ist, jedoch ist das nur dann der Fall, wenn die Grundlagen der Vertragsänderung, nämlich Angebot und Annahme, klar erkennbar sind und daher festgestellt werden können. Das aber ist vorliegend nicht der Fall.
Da zwischen den Parteien bei Vertragsabschluß keine Vereinbarung über die Durchführung der Schönheitsreparaturen getroffen worden ist, oblag diese kraft Gesetzes den Beklagten als Vermieter (§ 536 BGB). Daß es danach zu irgendeinem Zeitpunkt zu einer Vertragsänderung durch schlüssiges Verhalten dergestalt gekommen ist, daß die Schönheitsreparaturen nunmehr von der Klägerin zu tragen sind, ist nicht ersichtlich. Von den Parteien sind keine Tatsachen vorgetragen worden, aus denen sich die zur Vertragsänderung erforderlichen Bestandteile, nämlich Angebot und Annahme, ergeben. Allein die Tatsache, daß die Klägerin ein oder mehrmals Schönheitsreparaturen in ihrer Wohnung hat ausführen lassen, reicht dafür nicht aus. Denn sowohl das Angebot als auch die Annahme desselben, die zur Vertragsänderung geführt haben sollen, sind einseitig empfangsbedürftige Willenserklärungen (vgl. Palandt, BGB, 48. Aufl., §§ 145 und 148, jeweils Anm. 1a). Daß derartige Willenserklärungen vorliegen, ist weder behauptet worden noch sonst ersichtlich.
Mithin kann von einer Vertragsänderung, nach der die Klägerin die Schönheitsreparaturen auszuführen hat, keine Rede sein. Hinzu kommt, daß die Klägerin in der Vergangen...