LG Berlin Urteil vom 19.04.1993 - 67 S 372/92

Entscheidungsstichwort (Thema)

Rechtsmißbräuchlichkeit der Kündigung einer Hauswartdienstwohnung bei vorhandener Alternativwohnung

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Der Mietvertrag über die Hauswartdienstwohnung kann von dem Vermieter nicht mit der Begründung gekündigt werden, deren Funktionsbindung sei aus traditionellen Gründen beizubehalten, wenn nach der Kündigung des Hauswartdienstvertrages eine Alternativwohnung im Hause frei geworden ist und der Arbeitsmarkt Gelegenheit bietet, einem neu anzustellenden Hauswart die Alternativwohnung zu überlassen.

Das Festhalten an der Kündigung ist rechtsmißbräuchlich, wenn in der Person des Mieters ein Kündigungsgrund nicht gegeben ist und der Vermieter freiwerdenden Wohnraum anderweitig vermietet, statt ihn dem Mieter anzubieten.

(von der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofes)

2. Zitierungen: Anschluß BVerfG, 1989-02-14, 1 BvR 308/88, WuM 1989, 114 und OLG Karlsruhe, 1993-01-27, 3 REMiet 2/92, WuM 1993, 105.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Der Kläger kann von der Beklagten nicht gemäß § 556 BGB die Wohnung herausverlangen, weil sein Herausgabeverlangen rechtsmißbräuchlich ist (§ 242 BGB). Der Kläger war verpflichtet, von seinem Räumungsverlangen gegen die Beklagte Abstand zu nehmen und die von ihm stattdessen anderweitig vermietete - andere Wohnung im Erdgeschoß als Hauswartsdienstwohnung zu verwenden. Auf Grund einer Entscheidung des BVerfG (WM 1989, 117) hat sich die Auffassung durchgesetzt, daß ein Vermieter verpflichtet ist, auf leerstehenden Alternativwohnraum zurückzugreifen, wenn er seinen Bedarf in jener Wohnung ohne wesentliche Abstriche befriedigen kann. Unstreitig ist die Alternativwohnung nach Ausspruch der Kündigung des Hauswartsdienstvertrages freigeworden.

Die vom Kläger vorgetragenen Vorbehalte gegen die Eignung der Alternativwohnung als Hauswartsdienstwohnung sind nicht tragfähig. Unstreitig hat die Alternativwohnung ebenso wie die Streitwohnung Räume bzw. Fenster an beiden Seiten des Hauses. Die Streitwohnung ist nicht durch besondere Einrichtungen (Alarmanlage, Fahrstuhlbedienung, Heizungsanzeigen etc.) sondern lediglich durch den bloßen Willen des Klägers als Hauswartsdienstwohnung funktionsgebunden. In seiner Entscheidung, diese Funktionsbindung aus traditionellen Gründen weiter beihalten zu wollen, ist der Kläger nicht schutzwürdig. Insbesondere kann er sich nicht darauf berufen, die um ein Zimmer größere Streitwohnung weiterhin als Hauswartsdienstwohnung nutzen zu wollen, um sie ggf. auch einem Hauswart mit einer größeren Familie als Dienstwohnung anbieten zu können.

Ein solcher auf die abweichende Größe der Alternativwohnung gestützter Einwand des Klägers über die Größe der Familie des Hauswarts wäre allenfalls dann stichhaltig, wenn er einen Hauswart einzustellen beabsichtigt, der aus nachvollziehbaren Gründen in einer Zwei-Zimmer-Wohnung nicht hinreichend untergebracht wäre. In seiner Personalentscheidung ist der Kläger in der Tat völlig frei, und die Kammer will und kann ihm keineswegs vorschreiben, wie groß die Familie des zukünftigen Hauswarts zu sein hat. Der Kläger hat jedoch nicht dargelegt, daß der ggf. einzustellende Hauswart in der Alternativwohnung nicht ohne wesentliche Abstriche untergebracht werden könnte.

Dies liegt zwar ausschließlich daran, daß der Kläger noch gar keine Versuche unternommen hat, einen Hauswart einzustellen, aber nach Auffassung der Kammer sind die Gründe seines Zuwartens nicht schutzwürdig. Die Kammer hat zwar Verständnis dafür, daß der Kläger nicht das Risiko eingehen möchte, daß die Einstellung des ihm am geeignetsten erscheinenden Bewerbers daran scheitern könnte, daß sich dieser Bewerber mit der Größe der Dienstwohnung nicht einverstanden erklärt, aber dieses Interesse des Klägers kann nicht mehr als berechtigtes Interesse i.S.v. § 564b Abs. 1 BGB anerkannt werden. Mit derselben Argumentation könnte dann ein Vermieter zum Zwecke der Neubesetzung einer freigewordenen Hauswartsdienststelle allen Mietern eines Hauses kündigen, damit sich der einzustellende Hauswart ggf. die ihm am geeignetsten erscheinende Wohnung als Dienstwohnung aussuchen kann.

Der Kläger behauptet selber nicht, daß ernsthaft zu besorgen sei, daß die Einstellung eines hinreichend geeigneten Hauswartes an der Größe der Alternativwohnung scheitern könnte. Die Beklagte hat hingegen dargelegt, daß sich auf eine einzige von ihr aufgegebene Anzeige hin bereits fünf Bewerber gemeldet haben, die sich für die Hauswartstätigkeit mit der Alternativwohnung als Dienstwohnung interessiert haben. Es deckt sich mit den Erfahrungen der Kammer aus anderen Verfahren, daß auch Zwei-Zimmer-Wohnungen häufig als Hauswartsdienstwohnungen genützt werden. Zwar ist die Position eines Hauswartes grundsätzlich auch eine Vertrauensstellung, aber gerade im Hinblick auf die marktübliche geringe Bezahlung eines Hauswartes und dessen untergeordneter und auch unter den Aspekten des Arbeitsrechts und Kündigungsschutzrechtes äuß...