Verfahrensgang
AG Berlin-Tiergarten (Urteil vom 04.02.1999; Aktenzeichen 7 C 133/98) |
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird – unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen und der Anschlussberufung der Kläger – das am 4. Februar 1999 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tiergarten – 7 C 133/98 – geändert und neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1.296,36 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 27. November 1998 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten der I. Instanz haben die Kläger 88 % und der Beklagte 12 % zu tragen.
Die Kosten der Berufungsinstanz haben die Kläger zu tragen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I. Berufung des Beklagten
Die zulässig Berufung des Beklagten ist teilweise begründet.
Ohne Erfolg wendet sich der Beklagte jedoch gegen die Verurteilung zur teilweisen Rückzahlung der Mieten für März und April 1994 in Höhe von jeweils 194,45 DM (30 % von 648,18 DM), d.h. insgesamt 388,90 DM. Den Klägern steht insoweit ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 BGB zu, weil die von ihnen geschuldete Miete gemäß § 537 BGB um 30 % gemindert war und ihre Zahlung an den Beklagten insoweit ohne Rechtsgrund erfolgt ist.
Die Bauarbeiten des Beklagten hatten zu diesem Zeitpunkt bereits begonnen. Das wird von ihm auch nicht in Abrede gestellt. Er beruft sich ohne Erfolg auf eine nicht zulässige rückwirkende Minderung.
Denn die Kläger hatten mit Schreiben vom 7. März 1994 insoweit einen ausdrücklichen Vorbehalt erklärt. Das Entstehen eines Minderungsrechts ist nicht von der Geltendmachung durch den Mieter abhängig, vielmehr entsteht der Mietzinsanspruch von vornherein nur in der geminderten Höhe. Eine vorherige Anzeige der Mängel nach § 545 BGB war nicht erforderlich, weil der Beklagte aufgrund der von ihm selbst veranlassten Arbeiten von den Beeinträchtigungen Kenntnis hatte. Gegen die Minderungsquote von 30 % wie in den übrigen Monaten vom Beklagten gemäß Schreiben von 10. August 1998 anerkannt, werden von ihm keine Einwände erhoben.
Mit Erfolg beanstandet der Beklagte dagegen die Verurteilung zur teilweisen Rückzahlung der Mieten für 1995. Den Klägern steht für diesen Zeitraum kein Rückzahlungsanspruch zu, weil die Miete ab Januar 1995 nicht mehr gemäß § 537 BGB gemindert war und damit für die Zahlungen der Kläger ein Rechtsgrund vorlag, nämlich ihre Verpflichtung nach § 535 Satz 2 BGB aus dem Mietvertrag.
Der Beklagte hat unbestritten vorgetragen, dass die von den Klägern im Schreiben vom 7. März 1994 gerügten Beeinträchtigungen nur bis Dezember 1994 gedauert haben. Die Kläger haben nicht dargelegt, welche Gebrauchsbeeinträchtigungen auch noch 1995 vorgelegen haben. Das genannte Schreiben betraf Lärm-Schmutzbelästigungen, mit Folie abgeklebte Wohnungstüren und Stemmarbeiten. Die pauschale Behauptung, diese Beeinträchtigungen dauerten in unterschiedlicher Intensität jedoch insgesamt bis heute fort, genügt nicht für einen substantiierten Vortrag jedenfalls dann nicht, wenn die Kläger dem Vorbringen des Beklagten, der Dachgeschossausbau sei Ende 1994 abgeschlossen gewesen, nicht entgegentreten. Dass den Klägern ein Kellerraum nicht zur Verfügung gestellt wird, ist – wie sich auch den folgenden Ausführungen zum Feststellungsantrag ergibt – nicht zutreffend. Dass das Gerüst im Hof in erheblichem Umfang vor ihrer Wohnung und insbesondere vor den Aufenthaltsräumen steht und damit erhebliche Beeinträchtigungen zur Folge hat, haben die Kläger trotz des entsprechenden Einwands des Beklagten nicht konkret dargetan. Dass in einer Nachbarwohnung angeblich ein Einbruchsversuch stattgefunden haben soll, ist insoweit unerheblich. Unerhebliche Beeinträchtigungen der Gebrauchsmöglichkeiten einer Wohnung begründen Minderungsansprüche nicht, § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts waren die Mietzinsansprüche des Beklagten auch nicht verwirkt, weil er die von den Klägern angekündigten und dann vorgenommenen Minderungen nicht beanstandet hat. Diese Auffassung kann nur in solchen Fällen zutreffen, in denen auch die entsprechenden Mängel tatsächlich vorgelegen haben oder hierüber zumindest Streit bestanden hat. Dann ist es durchaus vertretbar, Einwände des Vermieters insbesondere gegen die Höhe der vorgenommenen Minderungen als gegen Treu und Glauben verstoßend nicht zu berücksichtigen. Im vorliegenden Fall ist jedoch nach den obigen Ausführungen davon auszugehen, dass tatsächliche Beeinträchtigungen der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung ab Januar 1995 nicht mehr vorgelegen haben. Es kann dahinstehen, ob aufgrund der Geltendmachung der restlichen Mieten erst nach über 3 ½ Jahren das sog. Zeitmoment als erfüllt anzusehen ist. Denn es fehlt das sog. Umstandsmoment. Mit dem Wegfall der Beeinträchtigungen erschließt sich jedem verständigen Mieter ohne weiteres, dass damit auch die Minderung der Miete wegfällt und wieder der volle Mietzins zu zahlen ist. Aufgrund welcher Umstände die Kläger bei dieser Sachlage gleichwohl darau...