LG Berlin Urteil vom 19.12.1988 - 62 S 330/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Prüfung eines Mieterhöhungsverlangens anhand des Berliner Mietspiegels. Auskunftsanspruch des Mieters über die preisrechtlich zulässige Miete

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Der Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen gibt für die weitaus überwiegende Zahl aller betroffenen Mietverhältnisse die ortsübliche Vergleichsmiete wieder. Der Vermieter kann nur substantiiert im Einzelfall eine höhere als die Tabellenmiete fordern.

(von der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofes)

2. Dem Mieter steht ein Anspruch gegen den Vermieter auf Auskunft über die bisher preisrechtlich zulässige Miete zu.

3. Zur Frage eines Rückzahlungsanspruchs des Mieters bei Zahlung überhöhten Mietzinses vor dem 1.1.1988.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Der Kläger hat auch in der Berufungsinstanz nicht hinreichend substantiiert und damit nicht schlüssig dafür vorgetragen, daß die von ihm verlangte Mieterhöhung auf monatlich 1.175,76 DM, was bei der 110 qm großen Wohnung der Beklagten einer Quadratmetermiete von 10,69 DM entspricht, der ortsüblichen Miete entspricht, diese jedenfalls nicht überschreitet. Nach dem Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten 4,24 DM bis 6,18 DM pro Quadratmeter, wobei der Mittelwert bei 5,09 DM/qm liegt. Dieser Berliner Mietspiegel ist nach Auffassung der Kammer im Rahmen freier richterlicher Beweiswürdigung für die Prüfung der Begründetheit einer vom Vermieter verlangten Mieterhöhung heranzuziehen. Die dort genannten Mieten beruhen auf sehr umfangreichen statistischen Erhebungen, die das allgemeine Mietenniveau weit besser darstellen können als Einzelerhebungen. Er entspricht den Hinweisen der Bundesregierung für die Aufstellung von Mietspiegeln (vgl. die Fortschreibung der Hinweise für die Aufstellung von Mietspiegeln 1980 in Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Anhang II). Der Mietspiegel für Altbauwohnungen ist in der umfassendsten Form des in § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG vorgesehenen Einvernehmens zustandegekommen (vgl. "Der Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen, Dokumentation des Zustandekommens", Amtsblatt für Berlin v. 8.9.1988). Trotz der in der Literatur geäußerten Bedenken (vgl. z.B. Giese in GE 1988, 54f., 547f.) geht die Kammer daher davon aus, daß der Mietspiegel für die weitaus überwiegende Zahl aller betroffenen Mietverhältnisse die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt.

Dem Kläger ist allerdings grundsätzlich dahin recht zu geben, daß für einzelne Wohnungen die ortsübliche Miete aufgrund besonderer Merkmale und Umstände durchaus über den im Berliner Mietspiegel angegebenen Höchstmietbeträgen liegen kann (wovon im übrigen die Dokumentation des Zustandekommens des Berliner Mietspiegels - S. 33 - auch ausgeht). Sein Vortrag einer höheren Miete ist jedoch nicht hinreichend substantiiert und bleibt deshalb unschlüssig. Die Behauptung eines Vermieters hinsichtlich der Ortsüblichkeit einer höheren Miete, als sie im Berliner Mietspiegel ausgewiesen ist, ist nur dann schlüssig, wenn der Vermieter substantiiert im einzelnen ausführt, warum gerade die streitbefangene Wohnung von den Daten des Mietspiegels abweicht und für sie deshalb ein höherer Mietpreis verlangt werden kann. Die vom Kläger für die Wohnung der Beklagten genannten besonderen Ausstattungsmerkmale sowie das von ihm geschilderte Wohnungsumfeld lassen die Ortsüblichkeit einer Miete, die über den bisher gezahlten Mietbetrag hinausgeht (1.119,77 DM = 10,18 DM/qm), nicht erkennen.

Insoweit ist zu bemerken, daß die vom Kläger für die Ausstattung der Wohnung, die Wohnungslage und das Wohnungsumfeld geschilderten Merkmale weitgehend bereits bei den im Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Mietpreisspannen Berücksichtigung gefunden haben. Die bisherige Miete für die Wohnung der Beklagten von 10,18 DM/qm liegt bereits 4,- DM/qm über der sich aus dem Berliner Mietspiegel ergebenden Höchstmiete von 6,18 DM/qm. Der Kläger hat zur Überzeugung der Kammer nicht hinreichend ausgeführt, daß etwa aufgrund einer ganz besonderen Ausstattung und Lage der Wohnung der Beklagten die ortsübliche Vergleichsmiete noch höher als 4,- DM/qm über der in dem Berliner Mietspiegel genannten Höchstmiete von 6,18 DM/qm liegen soll. Da - wie ausgeführt - ein danach substantiierter Vortrag des Klägers nicht zu erkennen ist, etwa dahin, daß die Wohnung wegen sehr wertvoller Einbauten ganz besonders luxuriös ausgestattet ist und die ganze Wohnanlage ganz besonders komfortabel gestaltet ist, mußte die Einholung des vom Kläger beantragten Sachverständigengutachtens unterbleiben, denn dies würde eine prozessual unzulässige Ausforschung bedeuten.

Fundstellen

Dokument-Index HI1733472