Verfahrensgang
AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 12.12.2013; Aktenzeichen 107 C 264/13) |
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das am 12. Dezember 2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 107 C 264/13 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des 1,1-fachen des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des 1,1-fachen des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
I.
Die Kläger begehren die Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung. Sie machen geltend, dass das Mietverhältnis aufgrund der unter dem 1. November 2012 erklärten Kündigung, die sie in der Klageschrift vorsorglich noch einmal erklärt haben, beendet sei.
Durch das am 12. Dezember 2013 verkündete und den Klägern am 16. Dezember 2013 zugestellte Urteil hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht gegeben sei, weil der Ausschlussgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3, 3. Halbs. BGB vorliege. Im Übrigen sei nicht ersichtlich, dass die Kläger durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert seien.
Dagegen wenden sich die Kläger mit der von ihnen am 16. Januar 2014 beim Landgericht Berlin eingelegten Berufung, die sie mit am 3. März 2014 innerhalb der verlängerten Berufungsbegründungsfrist eingegangenen Schriftsatz begründet haben. Die Kläger machen unter anderem geltend, der Ausschlussgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3, 3. Halbs. BGB liege nicht vor, weil es zur Aufteilung in Wohnungseigentum nur gekommen sei, um den leer stehenden Wohnraum in den beiden oberen Geschossen zu veräußern. Die hier in Rede stehende Kündigung sei nicht in zeitlichem Zusammenhang mit der Teilung erfolgt. Insoweit sei auf die rechtliche Wertung in § 577a BGB abzustellen.
Die Kläger beantragen,
den Beklagten unter Abänderung des angefochtenen Urteils des Amtsgerichts Schöneberg vom 12. Dezember 2013 zu verurteilen, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause nnnnnnnnnn, nnn Berlin, Vorderhaus, 1. OG, bestehend aus vier Zimmern, Kammer, Küche, Diele, Bad, WC und zwei Balkonen mit Nebengelass, mit einer Wohnfläche von ca. 159,11 m² zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Beklagten verteidigt das Urteil des Amtsgerichts unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens als zutreffend.
Entscheidungsgründe
II.
Die Berufung ist zulässig.
Insbesondere wurde sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO).
Die Berufung ist unbegründet.
Die Kläger können von dem Beklagten nicht nach § 546 Abs. 1 BGB die Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen.
Durch die unter dem 1. November 2012 erklärte Kündigung wurde das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist nicht gegeben. Es kann dahinstehen, ob die Kläger durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert sind und dadurch erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden würden. Denn jedenfalls können sich die Kläger nicht darauf berufen, dass sie die Mieträume im Zusammenhang mit einer nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern wollen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3, 3. Halbs. BGB).
Zu Recht hat das Amtsgericht angenommen, dass der in Rede stehende Ausschlusstatbestand erfüllt ist. Die Kläger haben nach dem Erwerb des Grundstücks Wohnungseigentum begründet und die Kündigung ausgesprochen, um dieses zu veräußern.
Es bedarf hier keiner abschließenden Entscheidung, ob der Kündigungsausschluss nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 HS 3 BGB zeitlich unbefristet ist (vgl. dafür LG Berlin, Urt. v. 29. März 2010 – 67 S 338/09 – MM 2010, 226f Tz 31ff gegen LG Stuttgart, Urt. v. 21. Februar 1990 – 13 S 426/89 – WuM 1991, 201f zum alten Recht; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl. § 573 Rn 11; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 Rn 179). Eine Befristung lässt sich dem Wortlaut der Regelung jedenfalls nicht entnehmen.
Selbst wenn die Ansicht der Kläger zutreffen sollte, dass die in § 577a BGB genannte Frist hier entsprechend anzuwenden sein sollte (so auch Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rn 114), wofür der Zweck des § 573 Abs. 2 Nr. 3. 3. Halbs. BGB, eine Umgehung der Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 BGB zu verhindern (vgl. dazu Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 573 Rn 50), sprechen könnte, würde dies der Kündigung vom 1. November 2012 nicht zur Wirksamkeit verhelfen. Denn seit der Begründung des Wohnungseigentums am 28. Juni 2010 waren bei Ausspruch der Kündigung vom 1. November 2012 noch nicht einmal drei Jahre (§ 577a Abs. 1 BGB) vergangen. Im ...