Entscheidungsstichwort (Thema)
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Berücksichtigung von Kürzungsbeträgen im Hinblick auf die öffentliche Förderung einer vorangegangenen Modernisierung
Orientierungssatz
1. Will der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB vornehmen, hat er Kürzungsbeträge im Hinblick auf die öffentliche Förderung einer vorangegangenen Modernisierung gemäß § 558 Abs. 5 BGB i.V.m. § 559 a BGB auch dann abzuziehen, wenn die Wohnung, die Gegenstand des Mietvertrags ist, bei Einzug des Mieters bereits modernisiert war (Aufgabe LG Berlin, 17. Januar 1997, 65 S 313/96, Grundeigentum 1997, 238).
2. Die erhaltenen Drittmittel sind unabhängig von der Person des jeweiligen Mieters und unabhängig davon, ob der fragliche Mietvertrag erst nach Auslaufen der öffentlichen Förderung abgeschlossen wurde, gemäß § 558 Abs. 5 BGB bei anstehenden Mieterhöhungen zu berücksichtigen. Denn die gewährten Förderbeträge sind nicht an die Person des jeweiligen Mieters gebunden, sondern werden wohnungsbezogen vergeben. Entscheidend ist, welche Förderbeträge aktuell noch wohnwerterhöhend in der Ausstattung der Wohnung vorhanden sind (Aufgabe LG Berlin, 6. Januar 1997, 62 S 474/96, Grundeigentum 1997, 240).
3. Ein Abzug nach § 558 Abs. 5 BGB ist auch nicht deshalb entbehrlich, weil seit dem Auslaufen der Förderung bereits 15 Jahre und seit der mittleren Bezugsfertigkeit der geförderten Wohnung möglicherweise schon 26 Jahre vergangen sind.
4. Die Revision ist nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 und 2 ZPO zuzulassen.
Nachgehend
Tenor
I. Die Berufung der Klägerin gegen das am 15. Januar 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
II. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
III. Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
Die Kammer nimmt gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug auf die tatsächlichen Feststellungen der amtsgerichtlichen Entscheidung.
Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 15. Januar 2003 abgewiesen und hat hierzu im wesentlichen ausgeführt, die Mieterhöhungserklärung vom 11. März 2002 sei formell unwirksam, da die auf die streitgegenständliche Wohnung entfallenden Fördermittel für Modernisierungsmaßnahmen nicht angegeben worden seien. Ein solcher Abzug habe aber unabhängig davon erfolgen müssen, daß der Beklagte erst nach Abschluß der Modernisierungen Mieter der fraglichen Wohnung geworden sei, zumal die Förderung nicht an die Person des jeweiligen Mieters gebunden sei. Es sei auch unerheblich, daß die Vergabe der Fördermittel bereits 26 Jahre zurückliege. Die Schwierigkeit einer Aufschlüsselung der auf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen entfallenden Teilbeträge der erhaltenen Fördermittel rechtfertige keine abweichende Betrachtung. Aus Art. 14 GG ergebe sich ebenfalls nicht, daß ein Abzug der Fördermittel nach § 558 Abs. 5 BGB nicht mehr erforderlich sei.
Gegen das am 17. Januar 2003 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit am 3. Februar 2003 bei Gericht eingegangenem Anwaltsschriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 5. Februar 2003 eingegangenen Schriftsatz begründet.
Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihr ursprüngliches Klagbegehren
Sie trägt vor,
ein Abzug der erhaltenen Fördermittel sei nicht vorzunehmen und diese seien in dem Mieterhöhungsverlangen auch nicht anzugeben. Dies folge bereits daraus, daß der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag erst nach Auslaufen der Förderung abgeschlossen worden sei. Im Hinblick auf die Berufungsbegründung im einzelnen wird auf den klägerischen Schriftsatz vom 4. Februar 2003 (Blatt 102 ff d. A.) Bezug genommen.
Die Klägerin und Berufungsklägerin beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Bruttokaltmiete der von ihm bewohnten Wohnung ... von bisher monatlich 173,11 EUR um 34,62 EUR auf nunmehr 207,73 EUR (zuzüglich Vorschuß Heizung und Warmwasser in Höhe von monatlich 46,92 EUR) ab dem 1. Juni 2002 zuzustimmen.
Der Beklagte und Berufungsbeklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er ist der Ansicht, das Mieterhöhungsverlangen sei aus den zutreffenden Erwägungen der angefochtenen Entscheidung unwirksam.
Im Hinblick auf den Parteivortrag im einzelnen wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die statthafte und auch sonst zulässige Berufung ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch gemäß § 558 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses aufgrund des Mieterhöhungsverlangens vom 11. März ...
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