Entscheidungsstichwort (Thema)
Gewerberaummiete: Einstweilige Verfügung des Vermieters auf Unterlassung vertragswidrigen Gebrauchs
Orientierungssatz
1. Nach BGB § 550 kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter von den gemieteten Sachen einen vertragswidrigen Gebrauch macht und er diesen ungeachtet einer Abmahnung des Vermieters fortsetzt. Vertragswidrig ist jeder Gebrauch, denn der Vermieter nach Vertrag oder Gesetz nicht zu dulden oder zu gestatten hat.
2. Hält sich die Nutzung der Mietsache im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen (hier: Betrieb einer Discothek in Räumen, die zum Betrieb eines "Tanzlokals und Gastronomiebetriebes jeglicher Art" vermietet sind), ist sie mithin nicht vertragswidrig und der Vermieter kann keinen Unterlassungsanspruch (im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen (hier: Verfügungsantrag auf Unterlassen lauter Musik).
Tenor
1. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wird zurückgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 8.500,00 DM abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Verfügungsklägerin ist Eigentümerin und Vermieterin des Hauses K in ... B. Die Verfügungsbeklagte ist Mieterin der Kellerräume des besagten Objekts, in denen sie eine Diskothek betreibt.
Die Mieträume sind nach § 1 Ziff. 1 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages vom 23.05.1979 zum Betriebe eines Tanzlokals und Gastronomiebetriebes jeglicher Art vermietet.
Weiter heißt es in dem Formularvertrag unter § 1 Ziff. 5:
"Der Vermieter leistet keine Gewähr dafür, dass die gemieteten Räume den in Frage kommenden technischen Anforderungen sowie den behördlichen und anderen Vorschriften entsprechen. (...)"
und unter § 21 Ziff. 2:
"Die beigefügte Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrages und von den Parteien ebenfalls unterschrieben."
In der formularmäßigen Hausordnung ist u.a. folgende Bestimmung getroffen:
"Lärmschutz und Umweltschutzbedingungen sind sorgfältig einzuhalten."
Das Mietobjekt wurde in der Vergangenheit in erster Linie als Büro- und Geschäftshaus genutzt. Im Erdgeschoss befanden sich Ladenflächen, in den anderen Etagen vorwiegend Büroräume. Zu Beschwerden über die Verfügungsbeklagte, die ihre Musikanlage seit Jahren in etwa gleicher Lautstärke betreibt, kam es nicht.
Dies änderte sich erst in letzter Zeit. Vor allem Gäste und Angestellte des am 12.05.1999 eröffneten H M Hotels, das nunmehr Mieter des Erdgeschosses, der weiteren 5 Obergeschosse und von Teilen des 6. Geschosses ist, beschweren sich über aus den Räumen der Verfügungsbeklagten dringende laute Musik in den Abend- und Nachtstunden. Beschwerden kommen auch von den anderen Mietern der Wohnungen im 6. Obergeschoss.
Mehrfache Versuche der Verfügungsklägerin, die Verfügungsbeklagte zu einer Reduzierung des Musikpegels und der Bässe zu bewegen, blieben ohne Erfolg.
Eine am 10.12.1999 in der Zeit zwischen 22.00 Uhr und 23.30 Uhr im Auftrag der Verfügungsklägerin von einem Sachverständigen durchgeführte Messung der Geräuschimmissionen ergab in den Schlafräumen des Hotels im 2. bis 4. Obergeschoß Werte zwischen 30 und 35 dB(A), im Foyer im Erdgeschoß Werte zwischen 55 und 63 dB(A). Im 5. Obergeschoss waren Geräusche aus der Diskothek nicht messbar.
Auf eine ihr am 28.12.1999 zugegangene Abmahnung der Verfügungsklägerin, in der sie aufgefordert wurde, die Lautstärke ihrer Musikanlage bis spätestens zum 04.01.2000 nachweisbar zu reduzieren, reagierte die Verfügungsbeklagte nicht.
Am 12.01.2000 kündigte der Direktor des H M Hotels der Verfügungsklägerin die Geltendmachung einer Mietminderung in Höhe von 30% des monatlichen Mietzinses, mithin 60.000,00 DM, für den Fall an, dass sich die Verhältnisse nicht binnen kurzem deutlich verbessern. Geschäftsführer der Hotelbetreiberin, der H M Hotel GmbH, ist der Geschäftsführer der Verfügungsklägerin, A. B.
Die Verfügungsklägerin beantragt den Erlass einer einstweiligen Verfügung folgenden Inhalts:
1. Der Antragsgegnerin wird untersagt, die Musik in der von ihr betriebenen Diskothek "B E" in den Kellerräumen des Hauses K ..., ... Berlin, so zu betreiben, dass die Musik im Erdgeschoss (insbs. in der Empfangshalle) und den darüber liegenden Geschossen mit einer Lautstärke von mehr als 25 dB(A) - was etwa einer flüsternden, kaum wahrnehmbaren Unterhaltung entspricht - hörbar und messbar ist.
2. Der Antragsgegnerin wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die vorstehende Verpflichtung ein Ordnungsgeld bis zur Höhe von DM 500.000,00 und für den Fall, dass dies nicht beigetrieben werden kann, eine Ordnungshaft bis zu sechs Monaten angedroht.
Die Verfügungsbeklagte beantragt,
den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen.
Sie beruft sich auf die in § 4 des vorangegangenen Mietvertrages getroffene Vereinbarung, wonach die Vermieterin auf...