LG Berlin Urteil vom 23.08.2002 - 65 S 244/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Eigenbedarfskündigung nach Wegfall der Berliner Sperrfristenregelung bei Wohnungsumwandlung

Orientierungssatz

Die in Berlin aufgrund von § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB erlassene Rechtsverordnung findet für Kündigungen nach dem Zeitpunkt ihres Außerkrafttretens am 1. September 2000 keine Anwendung mehr. Für Eigenbedarfskündigungen vor diesem Zeitpunkt greift dagegen die Sperrfrist des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB i. V. mit der genannten Rechtsverordnung weiterhin ein, wenn die Veräußerung von vermietetem Wohnraum, an dem nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde, zwischen dem 1. August 1990 und dem 1. Mai 1993 erfolgt ist. Gegen die Verfassungsmäßigkeit der Verordnung (jedenfalls) zum Zeitpunkt ihres Erlasses bestehen im übrigen keine Bedenken.

Nachgehend

BVerfG (Beschluss vom 26.02.2003; Aktenzeichen 1 BvR 2079/02)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 13. Februar 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg - 17 C 242/00 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Hinsichtlich des Tatbestandes wird zunächst gemäß § 543 Abs. 1 a.F. ZPO auf das am 13. Februar 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg - 17 C 242/00 - Bezug genommen.

Mit der Berufung verfolgt der Kläger seine Räumungsklage weiter. Da der 27. September 1991 als erste Veräußerung anzusehen sei, sei im Zeitpunkt seiner Kündigung vom 23. April 1999 sowohl die 3-jährige Sperrfrist als auch die 5-jährige Sperrfrist nach § 546 b a.F. BGB abgelaufen gewesen. Die 10-jährige Sperrfrist komme bei einer ersten Veräußerung am 27. September 1991 nicht zur Anwendung. Die gegenteilige Auffassung stelle eine unzulässige Rückwirkung dar, da die Aufteilung in Wohnungseigentum bei Inkrafttreten des Sozialgesetzes bereits erfolgt sei. Zwar habe sein Eigentumserwerb erst nach Inkrafttreten dieses Gesetzes stattgefunden, jedoch sei bei der Anwendung des Gesetzes auf den Zeitpunkt der Aufteilung in Wohnungseigentum bzw. sogar auf den Eigentumserwerb des teilenden Eigentümers abzustellen, da diese im Vertrauen auf die Verfügbarkeit ihres Eigentums erworben hätten. Im Übrigen seien die gesetzlichen Sperrfristen sowohl nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 a.F. BGB, wie auch nach dem sogenannten Sozialklauselgesetz vom 22. April 1993 mit dem verfassungsmäßigen Schutz des Eigentums aus Art. 14 GG nicht vereinbar. Für die Sperrfrist nach dem Sozialklauselgesetz gelte dies umso mehr als nach dieser Regelung selbst nach Ablauf von 10 Jahren eine Kündigung im Zweifel nur dann erfolgen dürfe, wenn dem Mieter eine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt werde, was regelmäßig zu einer lebenslangen Sperrfrist führe. Im Übrigen fehlten bei der Sperrfristregelung jegliche Möglichkeiten der Härte- und Interessenabwägung im Einzelfall. Die Starrheit der Regelung führe letztlich zu einer willkürlichen Anwendung und Rechtsfolge. Schließlich seien die für das Land Berlin erlassenen Rechtsverordnungen mit der Bestimmung Berlins zu einem Gebiet mit erheblicher Gefährdung der Wohnraumversorgung zu angemessenen Bedingungen jedenfalls inzwischen, spätestens zum Zeitpunkt der hier streitgegenständlichen Kündigungen rechtsunwirksam geworden, da die Voraussetzungen zum Erlass der Verordnung längst nicht mehr vorgelegen hätten.

Unter dem 23. April 2002 kündigte der Kläger der Beklagten erneut wegen Eigenbedarfs bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung. Hilfsweise stützt der Kläger sein Räumungsverlangen auch auf diese Kündigung.

Gemäß Beschluss der Kammer vom 5. März 2002 ist eine Stellungnahme der Senatsverwaltung für Justiz eingeholt und angefragt worden, ob dort Erkenntnisse dafür vorlägen, dass die für die Landesverordnung nach dem Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung erforderliche besondere Gefährdung im Jahre 2000 noch gegeben war und wenn ja, worin diese Erkenntnisse bestünden. Hinsichtlich der Stellungnahme der Senatsverwaltung für Justiz wird auf Bl. II/18 ff. Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Klägers ist unbegründet, denn das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht entschieden, dass die Kündigungen des Klägers vom 23. April 1999 und 11. Mai 2000 das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet haben, weil diese nicht die Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr.3 Satz 2 a.F. BGB i.V.m. der Verordnung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB vom 25. September 1990 (GVBl. 1990, 2151) berücksichtigen. Darüber hinaus kann der Kläger nicht mit Erfolg aufgrund der unter dem 23. April 2002 ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung gegenüber der Beklagten auf zukünftige Räumung (§ 259 ZPO) klagen.

Entsprechend dem Rechtsentscheid des BGH vom 15. November 2000 (NJW 2000, 1421, 1423) findet die Sperrfrist Anwendung, wenn die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohneigentum begründet wurde, zwischen dem 1...