LG Berlin Urteil vom 25.04.2003 - 63 S 292/02

Verfahrensgang

AG Berlin-Tiergarten (Urteil vom 23.07.2002; Aktenzeichen 6 C 171/02)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 23. Juli 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tiergarten – 6 C 171/02 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Gründe

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Die Klägerin verfolgt ihr erstinstanzliches Klagebegehren weiter.

Die Klägerin kann von dem Beklagten nicht gemäß § 556 Abs. 1 BGB a.F. bzw. § 546 Abs. 1 BGB n.F. Entfernung der restlichen Einrichtungen und Einbauten und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.

Etwaige Ansprüche der Klägerin sind gemäß § 558 BGB a.F. bzw. § 548 BGB n.F. verjährt. Die sechsmonatige Verjährungsfrist begann am 31. Juli 2001 mit Rückgabe der Wohnung und ist durch die am 5. April 2002 bei Gericht eingereichte Klage nicht rechtzeitig unterbrochen worden.

Der Anspruch des Vermieters auf Wiederherstellung des früheren Zustandes, der die auch hier in Frage stehende Beseitigung von Einrichtungen, Umbauten und Schäden zum Gegenstand hat, verjährt, weil er an die Veränderung der Mietsache anknüpft, nach § 558 BGB a.F. bzw. § 548 BGB n.F. in sechs Monaten. Der Lauf dieser Verjährungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Sache zurückerhält. Zurückerhalten hat er sie, sobald er freien Zutritt zu ihr erlangt hat, um sie auf Veränderungen und Mängel untersuchen zu können (BGH NJW 1988, 1778 = GE 1988, 673).

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist eine Rückgabe der Wohnung am 31. Juli 2001 erfolgt. Rückgabe bedeutet Verschaffung des unmittelbaren Besitzes. Sind Grundstücke oder Räume zurückzugeben und befinden sich dort Sachen des Mieters, sind diese zu entfernen. Zur Rückgabe von Mieträumen gehört daher außer der Verschaffung der tatsächlichen Gewalt regelmäßig auch die Räumung. In welchem Zustand sich die Mietsache bei der Rückgabe befindet, ist für die Rückgabe selbst grundsätzlich ohne Bedeutung. Deshalb kann allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem Zustand oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen versehen überlässt, an sich keine Vorenthaltung gesehen werden. Nur wenn sich aus Art und Umfang der zurückgelassenen Gegenstände ergibt, dass dem Vermieter eine Inbesitznahme nicht möglich ist, liegt eine Rückgabe nicht vor (BGHZ 104, 285). Bleiben in den Räumen nur einzelne Gegenstände zurück, ist der Vermieter mithin an der Wiederinbesitznahme nicht gehindert und darf die Rücknahme bei Meidung des Eintritts von Gläubigerverzug nicht verweigern. Ersatzansprüche wegen etwaigen Aufwands für die vollständige Räumung bleiben unberührt und sichern die Interessen des Vermieters ebenso, wie Ersatzansprüche bei Rückgabe der Mietsache in beschädigtem oder verschlechtertem Zustand. Nach der vom Gesetz getroffenen Regelung kann der Vermieter wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und wegen Abweichung vom vertragsgemäßen Rückgabezustand zwar Schadensersatz verlangen, nicht aber die Rücknahme der Mietsache ablehnen. Dies gilt auch für die Rückgabe von Räumen in nicht vollständig geräumtem Zustand. Ob in diesem Sinne geräumt ist oder nicht, hängt von den konkreten Umständen ab und bedarf tatrichterlicher Feststellung und Entscheidung im Einzelfall (BGH NJW 1983, 1049 = GE 1983, 657).

Im vorliegenden Fall ist danach von einer Räumung auszugehen. Das Zurücklassen von Teppichböden, einer Holzverkleidung im Flur, eines Wandschranks sowie eines Betts, hindert einen Vermieter nicht an der Wiederinbesitznahme einer Wohnung. Einen weiteren Besitz wollte der Beklagte insoweit nicht ausüben, wie sich aus seinem Schreiben vom 3. Mai 2001 ergibt. Holzverkleidung, Wandschrank und Teppichböden sind Einbauten, die eine typische Nutzung zu Wohnzwecken grundsätzlich nicht hindern. Sie sind auch keine ausgefallene Ausstattungen bzw. Einrichtungen, an denen andere Wohnungsnutzer nur bei bestimmten Vorlieben Gefallen finden. Aus diesem Grund stehen diese einer Rücknahme einer Wohnung nicht entgegen.

Ansprüche auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß § 557 Abs. 1 BGB a.F. bzw. § 546 a BGB n.F. für die Zeit von August 2001 bis März 2002 in Höhe der Nettomiete von monatlich 666,– DM stehen der Klägerin nicht zu. Nachdem die Wohnung nach den obigen Ausführungen am 31. Juli 2001 zurückgegeben worden ist, ist der Klägerin der Besitz in dem vorgenannten Zeitraum nicht vorenthalten worden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Fundstellen

Haufe-Index 1099641

IWR 2003, 66