Entscheidungsstichwort (Thema)
Zum Anspruch des Mieters auf Umbau eines Balkons. berechtigte Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahme
Orientierungssatz
1. Ein Mieter hat keinen Anspruch auf Umbau eines Balkons in eine Loggia. Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters zur Erlaubnis einer beabsichtigten Seitenverglasung eines Balkons, wenn durch die bauliche Veränderung die Einheitlichkeit der vorhandenen Fassade des hauskomplexes nicht mehr gewährleistet wäre.
2. Bauliche Maßnahmen, wie die Wärmedämmung einer Fassade, stellen dann eine Modernisierungsmaßnahme dar, wenn sie nachhaltig die Einsparung von Heizenergie bewirken. Energiesparende Maßnahmen berechtigen den Vermieter zu einer Mieterhöhung.
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das am 14. Januar 1988 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg - 11 C 286/87 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die von den Klägern frist- und formgerecht eingelegte Berufung ist zulässig, sie ist jedoch nicht begründet und war deshalb zurückzuweisen. Das Amtsgericht hat die Klage zu beiden Anträgen zu Recht abgewiesen. Die Ausführungen der Kläger in der Berufungsinstanz rechtfertigen keine andere Entscheidung.
Ein Anspruch der Kläger auf Gestattung, die an ihrem Balkon befindliche Seitenverglasung bis zur Höhe des über ihrer Wohnung liegenden Balkons ergänzen zu dürfen, ist nicht gegeben. Gemäß § 11 Ziffer 1 des Mietvertrages der Parteien vom 25. Oktober 1957 bedürfen von dem Mieter beabsichtigte Um- und Einbauten sowie Installationen der schriftlichen Erlaubnis durch den Vermieter. Die Beklagte hatte den Klägern zwar mit dem Schreiben vom 24. April 1961 eine solche Erlaubnis erteilt, und die Kläger hatten entsprechend dieser Erlaubnis en ihrem Balkon eine Seitenverglasung bis zur Höhe des über ihrer Wohnung liegenden Balkons angebracht. Nachdem jedoch die Seitenverglasung im Zuge der im Jahre 1986 stattgefundenen Fassadenarbeiten entfernt und die Balkone des gesamten Hauskomplexes einheitlich mit anderen Seitenverglasungen versehen worden sind, ist die am 24. April 1961 erteilte Erlaubnis gegenstandslos geworden. Der im Jahre 1961 erteilten Erlaubnis lag ein anderer Sachverhalt zugrunde, der seit den im Jahre 1986 vorgenommenen Fassadenarbeiten nicht mehr zutrifft. Die Kläger können sich deshalb für den von ihnen mit der Klage verlangten Gestattungsanspruch nicht auf das Schreiben der Beklagten vom 24. April 1961 berufen. Es bedarf vielmehr für die von ihnen beabsichtigte Ergänzung der Seitenverglasung einer erneuten Erlaubniserteilung seitens der Beklagten. Die Beklagte hat die begehrte Erlaubnis verweigert, sie ist hierzu entgegen der Meinung der Kläger auch nicht verpflichtet. Eine solche Verpflichtung besteht schon deshalb nicht, weil bei einer Seitenverglasung des Balkons der Kläger bis zur Höhe des über ihrer Wohnung liegenden Balkons die Einheitlichkeit der jetzt vorhandenen Fassade des Hauskomplexes nicht mehr gewahrt ist. Die von der Beklagten in dem Termin am 14. Januar 1988 zu den Akten gereichten Fotos zeigen, daß der optische Eindruck der Fassade gestört wird, wenn bei einzelnen Balkonen die Seitenverglasung verändert wird. Die Klage mußte somit abgewiesen bleiben.
Die Feststellungsklage ist ebenfalls unbegründet. Das nach § 256 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse ist zwar gegeben. Die Kläger haben ein berechtigtes Interesse an der alsbaldigen Feststellung, ob die Mieterhöhung von monatlich 85,82 DM wegen der im Jahre 1986 vorgenommenen Fassadenarbeiten wirksam ist oder nicht. Die Mieterhöhung ist entgegen der Meinung der Kläger jedoch wirksam, die Mieterhöhung ist von ihnen zu bezahlen, die Feststellungsklage ist somit unbegründet.
Die Beklagte hat mit den Schreiben vom 6. Oktober 1986 und 10. Februar 1987 eine formell wirksame Mieterhöhungserklärung entsprechend § 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz in Verbindung mit § 6 Abs. 1 Neubaumietenverordnung Berlin abgegeben. Das Schreiben vom 10. Februar 1987 enthält eine Zusatzberechnung zur bisherigen Wirtschaftlichkeitsberechnung gemäß § 39 a der zweiten Berechnungsverordnung betreffend die durch die Fassadenarbeiten entstehenden laufenden Aufwendungen. Bezüglich der Gebäudeabschreibung hat die Beklagte mit dem Schreiben vom 22. April 1987 richtig gestellt, daß die Restnutzungsdauer nicht 1/69, sondern 1/70 beträgt, was der ausgeworfenen Summe von 71.435,- DM genau entspricht, es sich also nur um einen Schreibfehler handelt. Das Mietausfallwagnis ist gemäß § 29 der zweiten Berechnungsverordnung umlegbar und von der Beklagten richtig berechnet worden. Die in dem Schreiben vom 10. Februar 1987 genannte Quadratmeterzahl von 18.400,21 ist zwar unrichtig, es handelt sich lediglich um 18.306,69 Quadratmeter. Auch bei dieser Gesamtquadratmeterzahl ergibt sich jedoch rechnerisch eine Mieterhöhung von 1,36 DM pro Quadratmeter. Für die 62,37 qqm große Wohnung der Kläger beläuft sich somit die Mieterhöhun...