Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Eine erhebliche mietvertragliche Pflichtverletzung, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt auch dann vor, wenn der Mieter entgegen wiederholter Abmahnung seine vertragswidrige Zahlungsweise beibehält.
Tatbestand
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Der Kläger forderte die Beklagte, da sie längere Zeit die Mieten nur unpünktlich gezahlt hatte, mit Schreiben v. 4.5.1986 und 8. 8.1986 auf, die jeweiligen Mieten vertragsgemäß zu entrichten. Das erfolgte dann nur durch die Zahlung der Julimieten und Septembermieten 1986, im übrigen gingen die Mieten weiterhin verspätet beim Kläger ein. Dieser kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit Schreiben v. 5.11.1986 fristlos.
Entscheidungsgründe
Die Voraussetzungen des § 554a BGB liegen vor. Die Anwendung dieser Kündigungsbestimmung setzt voraus, daß die Mietvertragspartei mietvertragliche Pflichten derart verletzt, daß dem Vertragspartner die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht weiter zugemutet werden kann. Eine solche erhebliche Vertragsverletzung kann die unpünktliche Zahlung des Mietzinses trotz Abmahnung durch den Vermieter sein (vgl. Urteil der Kammer in GE 1980, 430 = MDR 1980, 670 m.w.N.). Zwar reicht es grundsätzlich für eine fristlose Kündigung nicht aus, wenn der Mieter den Mietzins mehrmals unpünktlich entrichtet. Vielmehr ist auf Grund der Umstände des Einzelfalles die Feststellung erforderlich, daß der Mieter infolge seiner Zahlungsweise für den Vermieter als unzuverlässig sich erweist. Das ist z.B. der Fall, wenn der Mieter trotz einer Abmahnung durch den Vermieter weiterhin den Mietzins über einen längeren Zeitraum unpünktlich entrichtet (vgl. LG Berlin a.a.O.).
Eine Vertragsverletzung vergleichbarer Schwere liegt nach Auffassung der Kammer aber auch dann vor, wenn der Mieter entgegen wiederholter Abmahnung seine vertragswidrige Zahlungsweise beibehält. Denn auch in diesem Fall zeigt der Mieter dem Vermieter, zu vertragstreuem Verhalten nicht bereit zu sein, nämlich seine Hauptverpflichtung pünktlich zu erfüllen. Auf die gesetzliche Fälligkeitsregelung kann der Mieter mit Erfolg sich nicht berufen. Denn diese ist abdingbar und deshalb im Falle anderweitiger Regelung im Mietvertrag im Verhältnis der Parteien zueinander ohne Bedeutung. Die wirksamen vertraglichen Regelungen sind "das Recht der Parteien".
Vorliegend hat die Beklagte die Abmahnungen v. 4.5.1986 und vom 8.8.1986 ignoriert, indem sie die Mieten für August, Oktober und November 1986 bis zum 3. Werktag nicht entrichtete. Nur die auf die Abmahnungen jeweils folgend fällig gewordenen Mieten entrichtete sie vertragsgemäß. Damit hatte die Beklagte deutlich gemacht, ihre Zahlungsmoral ernsthaft und nachhaltig i.S. der vertraglichen Vereinbarung nicht ändern zu wollen, was den Kläger - wie oben ausgeführt - zur fristlosen Kündigung am 5.11.1986 berechtigte.
Woraus eine stillschweigende Änderung der vertraglichen Fälligkeitsvereinbarung sich ergeben soll, ist nicht dargetan. Sie folgt nicht aus dem Umstand, daß die Beklagte bis zu der ersten Abmahnung den Mietzins unpünktlich entrichtet hat, wobei die Kammer dahinstehen läßt, ob der Kläger dem widersprochen hatte. Denn jedenfalls nach Zugang der ersten Abmahnung mußte der Beklagten klar geworden sein, daß der Kläger weiterhin nicht bereit war, ohne Folgerungen den unpünktlichen Eingang der Mieten hinzunehmen.
Fundstellen
Dokument-Index HI1732949 |
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