LG Berlin Urteil vom 27.11.2000 - 62 S 163/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mieterhöhungsverlangen: Berücksichtigung von Kürzungsbeträgen bei Modernisierungsmaßnahmen mit öffentlichen Fördermittel

Leitsatz (amtlich)

Kürzungsbeträge für öffentliche Fördermittel sind bei einem Mieterhöhungsverlangen nur dann zu berücksichtigen, wenn der Vermieter im laufenden Mietverhältnis mit öffentlichen Mitteln modernisiert hat, nicht aber bei Vermietung einer bereits modernisierten Wohnung.

Orientierungssatz

Zitierung: Anschluß LG Berlin, 17. Januar 1997, 65 S 313/96, Grundeigentum 1997, 238.

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 06. März 2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg - 20 C 306/99 - geändert:

Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung seiner Nettokaltmiete für die Wohnung ... B von bisher monatlich 357,71 DM um 107,31 DM auf 465,02 DM mit Wirkung zum 01. Mai 1999 zuzustimmen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Gründe

Von der Abfassung des Tatbestandes wird nach § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Die Berufung der Kläger ist statthaft, form- und fristgerecht eingelegt und rechtzeitig begründet worden. Sie hat in der Sache auch Erfolg.

Den Klägern steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zu der mit Schreiben vom 22. Februar 1999 erklärten Mieterhöhung zu. Aus der Erklärung ist ausreichend ersichtlich, dass die ... die Mieterhöhung, nicht in eigenem Namen, sondern für die Kläger als Vermieter geltend macht. Dem Beklagten war bekannt, dass diese Hausverwaltung für die Vermieter tätig wird, was sich schon aus dem abgeschlossenen Mietvertrag ergibt.

Der Angabe von sogenannten Kürzungsbeträgen bedurfte es weder in der Mieterhöhungserklärung selbst noch waren derartige Beträge überhaupt zu berücksichtigen.

Nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG sind bei einem Zustimmungsbegehren des Vermieters zur Erhöhung des Mietzinses nach § 2 MHG von dem Jahresbetrag des nach Satz 1 Nr. 2 zulässigen Mietzinses die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3-7 abzuziehen. Damit verweist § 2 MHG ausdrücklich auf § 3 MHG, wonach der Vermieter, der modernisiert hat, eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11 v. H. der für die Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen kann. Dabei sind öffentliche Mittel zu berücksichtigen, die den Erhöhungsbetrag nach dem in § 3 aufgestellten Kriterien verringert.

Die Verpflichtung zur Anrechnung von Kürzungsbeträgen nach § 2 MHG trifft nach der Rechtsprechung des Kammergerichts (NJW-RR 1998/296; GE 1997/1221) (nur) denjenigen Vermieter, der den Mietzins nach § 3 MHG erhöht hat oder erhöhen könnte. Das hat - wie die Kammer schon mit Urteil vom 13. September 1999 zu 62 S 175/99 (nicht veröffentlicht) ausgeführt hat, zur Folge, dass Kürzungsbeträge nur dann anzusetzen sind, wenn der Vermieter im laufenden Mietverhältnis mit öffentlichen Mitteln modernisiert hat, nicht jedoch, wenn Gegenstand des Mietverhältnisses von vornherein die modernisierte Wohnung gewesen ist (vgl. LG Berlin, ZK 65, GE 1997/238). Im vorliegenden Fall hat der Beklagte eine modernisierte Wohnung zu einem bestimmten Mietpreis gemietet, der durch die öffentlich-rechtliche Bindung der Vermieter gegenüber der IBB als Stelle der öffentlichen Förderung betragsmäßig geprägt war. Eine Mieterhöhung nach § 3 MHG konnte nicht mehr stattfinden, denn § 3 geht von der Erhöhung des Mietzinses im laufenden Mietverhältnis aus. Damit ein Vermieter Mieterhöhungen nicht anstelle nach § 3 MHG durch ein Zustimmungsbegehren nach § 2 MHG durchsetzen kann, obwohl er entsprechende Mittel in Anspruch genommen hat, bestimmt § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG, dass diese Mittel auch bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 2 Abs. 1 MHG zu berücksichtigen sind (so LG Berlin, ZK 65 in GE 1997/238, 239). Es kann daher vorliegend dahinstehen, ob in einem laufenden Mietverhältnis die Kläger bei einer erstmaligen (oder später immer wieder) Mieterhöhung nach § 2 MHG Kürzungsmittel berücksichtigen müssten, weil die Klägerin zu 1) und später der Kläger zu 2) in die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin eingetreten sind, als noch nicht alle öffentlichen Mittel ausgezahlt waren bzw. ob dies nur dann der Fall ist, wenn die Mittel für die streitgegenständliche Wohnung noch nicht ausgezahlt waren. Offen bleiben kann hier auch, ob vorliegend die Anrechnung von Kürzungsmitteln schon deswegen nicht in Betracht kam, weil durch die öffentlich-rechtliche Bindung der Kläger gegenüber der IBB die Miete schon im Sinne von Anrechnung von Kürzungsmitteln nach §§ 2 und 3 MHG "gedeckelt" war und das Mietenniveau schon deswegen auf einer Höhe festgelegt war, die weit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. In diesem Zusammenhang hat die Kammer bereits entschieden, dass, wenn die Gewährung öffentlicher Mittel die Mietentwicklung stets prägte, der Vermieter Mieterhöhungen gemäß § 2 MHG ohne Anrechnung von Kürzungsbeträgen geltend machen kann (LG Berlin, GE 1997/240, 241). Bei Zugrundelegung einer anderen Rechtsansicht müsste die öffentliche Förderung bei jeder Mieterhöhung für die Dauer der gesamte...