LG Berlin Urteil vom 21.03.2003 - 63 S 262/02

Verfahrensgang

AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 06.06.2002; Aktenzeichen 107 C 365/01)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 6. Juni 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 107 C 365/01 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Die Revision wird zugelassen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Die Kläger verfolgen mit ihrer Berufung gegen das klageabweisende Urteil ihr erstinstanzliches Zustimmungsbegehren zur Mieterhöhung aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 6. Juni 2001 weiter. Sie meinen, die Angaben von Kürzungsbeträgen aufgrund von Zuschüssen zu Modernisierungsmaßnahmen sei im vorliegenden Fall nicht erforderlich, weil sie sich auf die Höhe der verlangten Miete nicht auswirkten.

Die zulässige Berufung der Kläger ist nicht begründet.

Die Kläger können aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 6. Juni 2001 nicht gemäß § 2 MHG in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen. Denn das Mieterhöhungsverlangen ist mangels Angaben zu Kürzungsbeträgen gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG formell unwirksam.

Die Voraussetzung für die Anrechnung von Kürzungsbeträgen liegen hier grundsätzlich vor. Denn die Modernisierungsmaßnahmen sind von den Klägern 1993 zu einer Zeit durchgeführt worden, als der Beklagte auch Mieter der Wohnung war, sodass sie ihm gegenüber zu einer Mieterhöhung nach § 3 MHG berechtigt waren und diese auch geltend gemacht haben (KG GE 1997, 1221). Auch die Frist für die Anrechnung war nicht abgelaufen. Bei einmaligen Zuschüssen ist hierbei von einem Zeitraum bis zum Ablauf von neun Jahren seit der Zuschussgewährung auszugehen (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 2 MHG, Rn 64 c unter Hinweis auf § 14 Abs. 4 ModEnG). Danach waren die Zuschüsse als Kürzungsbeträgen bis Ende Dezember 2002 zu berücksichtigen.

Wenn eine Anrechnung von Kürzungsbeträgen in Betracht kommt, sind diese vielmehr regelmäßig im Rahmen der formellen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens anzugeben. Denn nur dann ist der Mieter aufgrund dieser Angaben in der Lage zu beurteilen, ob die geforderte Miete unter Berücksichtigung der ggf. zu kürzenden ortsüblichen Miete gerechtfertigt ist und er der Mieterhöhung zustimmen muss. Auf eine Angabe kann nur dann verzichtet werden, wenn eine Anrechnung von vornherein oder nicht mehr in Betracht kommt, weil es sich um Zuschüsse zu Instandsetzungen und nicht zu einer Modernisierung handelt (LG Berlin [ZK 62] GE 2002, 862) oder der Förderungszeitraum abgelaufen ist (LG Berlin [ZK 62] GE 1997, 240; GE 2002, 396). Das ist hier indes nicht der Fall.

Es kann im vorliegenden Fall dahinstehen, ob Angaben zu Kürzungsbeträgen dann nicht erforderlich sind, wenn der Mieter aufgrund einer vorangegangenen Mieterhöhungserklärung nach § 3 MHG a.F. bzw. § 559 a BGB n.F. Kenntnis von den anzurechnenden öffentlichen Zuschüssen hat. Denn in der Mieterhöhungserklärung vom 3. November 1993 nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten haben die Kläger der Mieterhöhung lediglich die von der IBB nach Abzug der Zuschüsse als umlagefähig anerkannten Kosten zugrunde gelegt. Weder sind die tatsächlichen Baukosten noch die Höhe der gewährten Zuschüsse ersichtlich, sodass der Beklagte deren Erheblichkeit in Bezug auf die von den Klägern hier geltend gemachte Mieterhöhung nicht überprüfen konnte.

Die Kammer teilt nicht die in der von den Klägern zitierten Entscheidung (LG Berlin [ZK 67] GE 2002, 862) zum Ausdruck kommende Auffassung, dass die Angabe der Kürzungsbeträge davon abhängig ist, ob diese in der Sache Auswirkungen auf die verlangte Miete haben. Denn dies liefe darauf hinaus, dass erst im Rahmen der materiellen Begründetheit eines Mieterhöhungsverlangens zu prüfen ist, ob eine ordnungsgemäße formelle Begründung vorliegt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf entsprechenden Anwendung von § 708 Nr. 10 ZPO.

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Wie oben dargelegt, liegen zur Frage der Angabe von Kürzungsbeträgen unterschiedliche Auffassungen und Entscheidungen der einzelnen Kammern des Landgerichts Berlin vor. Aus der Entscheidung des Kammergericht (GE 2002, 259) ergibt sich ebenfalls keine Regelung der hier streitigen Fragen, denn diese betraf den hier nicht einschlägigen Fall, dass öffentliche Mittel sowohl für Modernisierungs- als auch für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt worden waren, die nachvollziehbar voneinander abzugrenzen und in der Mieterhöhungserklärung darzulegen sind.

Fundstellen

Dokument-Index HI1099639