Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Kautionsverlangen des Nachfolgevermieters nach Zwangsversteigerung. Wohnraummiete: Aufrechnung gegenüber dem Zwangsverwalter
Leitsatz (amtlich)
1. Wird an den Ursprungsvermieter eine Kaution gezahlt und fällt dieser während des bestehenden Mietverhältnisses in Konkurs, kann der Nachfolgevermieter keine erneute Kautionsleistung verlangen, selbst dann nicht, wenn die Kaution nicht von dem Ursprungsvermieter an den Nachfolgevermieter weitergereicht wurde.
2. Während eines bestehenden Mietverhältnisses kann der Mieter gegenüber Mietzinsansprüchen des Ursprungsvermieters - auch gegenüber dem Zwangsverwalter - aufrechnen, wenn der Ursprungsvermieter sich weigert, die Kaution auf entsprechende Anforderung an den Zwangsverwalter weiterzuleiten bzw eine entsprechende Sicherheitsleistung zu erbringen.
Tenor
Auf die Anschlussberufung der Beklagten wird das am 23. Juni 1999 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tiergarten - 4 C 573/98 - geändert:
Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 3.393,- DM nebst 10 % Zinsen aus 720,75 DM seit dem 06.11.1998 und aus jeweils 890,75 DM seit dem 06.01.1999, 06.03.1999 und 06.04.1999 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Berufung der Klägerin sowie die weitergehende Anschlussberufung der Beklagten werden zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 67 %, die Beklagten 33 %.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I.
Die nach §§ 511, 516, 518 und 519 ZPO zulässige Berufung der Klägerin ist in der Sache ohne Erfolg.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf nochmalige Zahlung der unstreitig an die frühere Vermieterin, die ... GmbH & Co. KG, gezahlte Mietkaution in Höhe von 3.597,87 DM. Denn dieser Anspruch ist durch Zahlung der Beklagten an die frühere Vermieterin nach § 362 Abs. 1 BGB erloschen. Diese Zahlung an die ... GmbH & Co. KG muss sich die Klägerin gemäß § 57 ZVG in Verbindung mit § 572 BGB entgegenhalten lassen. Ein nochmaliger Zahlungsanspruch der Klägerin ergibt sich auch nicht aus § 240 BGB. Danach ist die geleistete Sicherheit nur dann zu ergänzen, wenn die bereits geleistete Sicherheit ohne Verschulden der Beklagten unzureichend wird. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Zum einen ist schon fraglich, ob die Kaution der Beklagten, die nach dem Mietvertrag auf ein gesondertes Sparbuch, getrennt vom übrigen Vermögen der ... GmbH & Co. KG angelegt werden musste, im Konkurs untergegangen ist. Doch selbst wenn dieses der Fall wäre, hat das zur Folge, dass der frühere Eigentümer nach § 240 BGB nicht die Ergänzung der Kaution hätte verlangen können. Nach § 57 ZVG in Verbindung mit § 572 BGB können nur die Ansprüche auf den neuen Eigentümer übergehen, die bereits dem früheren Eigentümer zustanden. Da der frühere Eigentümer jedoch keinen Anspruch auf Erbringung der Kaution hatte, kann ein solcher nicht bestehender Anspruch auch nicht auf die Klägerin als neue Eigentümerin übergegangen sein. Allein der Umstand, dass die Klägerin als neue Vermieterin die Kaution wegen des Konkurses des Voreigentümers nicht hat erlangen können, begründet keinen Anspruch dahingehend, dass der Beklagte als Mieter erneut eine Kautionsleistung zu erbringen hat (vgl. insoweit AG Frankfurt, NJW-RR 1991, S. 1165).
Die Kaution ist auch nicht durch Aufrechnung der Beklagten gegen Mietzinsansprüche des Zwangsverwalters erloschen. Der Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der Kaution ist nicht fällig, denn das Mietverhältnis ist bislang nicht beendet worden. Nach § 387 BGB kann jedoch nur mit einer fälligen Forderung die Aufrechnung erklärt werden. Zwar wird in der Literatur vereinzelt dem Mieter ein Aufrechnungsrecht zugestanden, wenn ernstlich zu befürchten steht, dass ansonsten die Kaution verloren ist (vgl. insoweit Sternel, Mietrecht III Rz. 251). Allein die Tatsache, dass über die streitbefangene Wohnung die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, genügt hierfür jedoch nicht. Denn im vorliegenden Fall wurde gemäß den Vereinbarungen des Mietvertrages die Kaution auf ein gesondertes Sparbuch, getrennt vom übrigen Vermögen der früheren Vermieterin ... GmbH & Co. KG angelegt. Dass die ... GmbH & Co. KG dieser Verpflichtung nicht nachgekommen ist, ist nicht vorgetragen worden. Bei drohendem Vermögensverfall des Vermieters hat der Mieter jedoch einen Anspruch darauf, dass die hinterlegte Kaution dem Zwangsverwalter übergeben wird. Außerdem kann er verlangen, dass der Vermieter ebenfalls in Höhe der Kaution Sicherheit leistet. Erst dann, wenn sich der Vermieter weigert, entweder die Kaution weiterzugeben oder aber eine entsprechende Sicherheit zu leisten, kann der Mieter die gezahlte Kaution gegen noch offene Mietzinsforderungen des Vermieters verrechnen. Dass sich im vorliegenden Fall die ... GmbH & Co. KG geweigert haben soll, die Kaution auf entsprechende Anforderung an den Zwangsverwalter weiterzuleiten bzw. dass die Beklagten ihren früher...