LG Berlin Urteil vom 29.09.2011 - 67 S 548/10

Verfahrensgang

AG Berlin-Tempelhof (Entscheidung vom 26.10.2010; Aktenzeichen 3 C 108/10)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 26.Oktober 2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg - 3 C 108/10 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

A

Die Beklagte ist seit dem 1. Juni 1997 unstreitig Mieterin einer im Hause der Klägerin in der ......... , drittes Obergeschoss Mitte, ...... , innegehaltenen Wohnung. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 52,65 m² und ist mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet. Mit einem Schreiben vom 26. Oktober 2009 verlangte die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 189,55 € um 30,00 € auf 219,55 € ab dem 1. Januar 2010. Zur Begründung bezog sie sich auf den Berliner Mietspiegel 2009, und zwar auf das Feld D 2. Dies gilt für Wohnungen mit einer Wohnfläche von 40-60 m², die bis zum 31. Dezember 1918 bezugsfertig geworden sind, mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet sind und in einer einfachen Wohnlage liegen. Der Mittelwert beträgt 4,54 €/m² und die Preisspanne reicht von 3,12 €/m² bis 6,03 €/m². Die Klägerin machte geltend, dass entsprechend der Orientierungshilfe wegen wohnwerterhöhender Merkmale ein Zuschlag von 80 % der oberen Spannendifferenz in Höhe von 1,19 €/m² gerechtfertigt sei. Unter Berücksichtigung einer Kappungsgrenze von 20 % ergebe sich eine höchstmögliche Erhöhung um 37,88 € auf 227,46 €. Dies entspreche einem Betrag von 4,32 €/m². Freiwillig werde die Mieterhöhung auf einen Betrag 219,55 € begrenzt, was einem Betrag von 4,17 €/m² entspreche.

In Bezug auf das Haus .......... hatten das Land Berlin und die Klägerin am 10. November/20. Dezember 1993 einen Förderungsvertrag über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (Vertrag nach Nr. 8 Abs. 5 ModInstRL 90) geschlossen. Darin verpflichtete sich die Klägerin, die in einem Maßnahmenkatalog im einzelnen aufgeführten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. Das Land Berlin verpflichtete sich, diese Maßnahmen zu fördern. Gemäß § 4 Abs. 1 sollte die Klägerin die Kosten der Modernisierung- und Instandsetzungsmaßnahmen tragen. Das Land Berlin sollte sich an den Kosten der Maßnahmen durch einen Baukostenzuschuss in Höhe von 2.869.965 DM und durch Eigenkapitalersatzmittel in Höhe von 764.238 00 DM beteiligen. Ferner sollte das Land Berlin Aufwendungszuschüsse in Höhe von 126.360 DM gewähren.

In § 7 - "Mieten" des Vertrages waren verschiedene Regelungen in Bezug auf die Mieten enthalten.

Unter Abs. 1 hieß es unter anderem:

"Der Eigentümer verpflichtet sich, für die Wohnflächen des Objekts im 1. Jahre nach Abschluss der geförderten Baumaßnahmen keine höhere Nettokaltmiete (Kaltmiete ohne Betriebskosten) als folgende zu verlangen (Einstiegsmiete):

- bei Abschluss der Maßnahmen im Jahre 1993: 4,50 DM/m²/monatlich;

bei Abschluss der Maßnahmen im Jahre 1994: 5,00 DM/m²/monatlich;

Bei Abschluss der Maßnahmen nach dem Jahre 1994 gelten für jedes weitere Kalenderjahr 0,25 DM /m²/monatlich erhöhte Einstiegsmieten."

Unter Abs. 2 hieß es unter anderem:

"(2) Im Bindungszeitraum der Förderung (§ 10) dürfen für Wohnraum ab dem 2. Jahr nach Abschluss der geförderten Maßnahmen Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) verlangt werden. Bei Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist von der ortsüblichen Miete des jeweils gültigen Mietspiegels auszugehen. Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 MHG dürfen einschließl. Mieterhöhungen aus Abbau von Aufwendungszuschüssen (§ 4 Abs. (2) Nr. 3) zusammen jedoch höchstens bis zu 0,20 DM/m²/ monatlich verlangt werden; ab dem 11. Jahr dürfen höhere Mieterhöhungen als 0,20 DM/m²/ monatlich verlangt werden, soweit der dann im sozialen Wohnungsbau (1.Weg) maßgebliche Förderungsabbau (der bis 1981 0,17 DM/m²/ monatlich und der derzeit 0,20 DM/m²/ monatlich beträgt) geändert wird. Höhere Mieterhöhungsbeträge dürfen ab dem 11. Jahr auch verlangt werden, soweit Berlin dies gemäß Absatz (4) in Verbindung mit Nummer 5 Abs. 5 der ModInstRL 90 zulässt. Freie Mietvereinbarungen und Staffelmietverträge nach § 10 MHG sowie Erhöhungen nach § 5 MHG sind im Bindungszeitraum (§ 10) ausgeschlossen. Für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG gelten die gewährten Baukostenzuschüsse (§ 4 Abs. (2) Nr. 1) im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG soweit als Baukostenzuschüsse für Modernisierungsmaßnahmen wie unter Berücksichtigung der anfänglichen Aufwendungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG zu einer Überschreitung der für das 1 Jahr vereinbarten Miete führen würden. Die danach auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Modernisierungs-Baukostenzuschüsse sind in der Anlage zu § 2 Nr. 6 aufgelistet."

Unter Abs. 7...