Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Kappungsgrenze bei Mieterhöhung wegen Maßnahmen zur Energieeinsparung
Orientierungssatz
Bei einer Mieterhöhung wegen Maßnahmen zur Energieeinsparung existiert keine sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ergebende Obergrenze (z.B. auf das Doppelte der auf die Wohnung entfallenden Heizkostenersparnis). § 559 BGB enthält keine Kappungsgrenze.
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 9. Juli 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg - 3 C 101/03 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe der jeweils beizutreibenden Kosten plus 10% Zuschlag abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision zum Bundesgerichtshof wird hinsichtlich der Stattgabe der Klage zugelassen, nicht jedoch hinsichtlich der Abweisung der Widerklage.
Gründe
I.
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit von auf Modernisierungsmaßnahmen gestützte Mieterhöhungserklärungen der Klägerin vom 02. Dezember 2002 (Bl.188 ff. d.A.) sowie vom 27. Februar 2003 (Bl.29 ff. d.A.). Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil (Bl.76 ff. d.A.) wird gemäß § 540 Abs.1 Satz 1 Nr.1 ZPO Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat mit seinem Urteil vom 09. Juli 2003 in Hinblick auf die Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 02. Dezember 2002 auf die Klage festgestellt, dass sich der Nettokaltmietzins für die von den Beklagten innegehaltene Wohnung nicht nur um 56,75 EUR, sondern um 121,65 EUR erhöht hat. Die auf Feststellung gerichtete Widerklage, dass sich der Mietzins aufgrund der Mietänderungserklärung vom 27. Februar 2003 nicht geändert habe, hat es hingegen abgewiesen.
Gegen das ihnen am 24. Juli 2003 zugestellte amtsgerichtliche Urteil richtet sich die am 25. August 2003 (Montag) eingelegte und am 10. September 2003 begründete Berufung der Beklagten, wobei sie ihre in erster Instanz gestellten Anträge weiterverfolgen, während die Klägerin Zurückweisung der Berufung erstrebt. Die Beklagten sind weiterhin der Auffassung, die Mieterhöhungserklärung vom 02. Dezember 2002 sei wegen des 56,75 EUR übersteigenden Betrags unwirksam, da die Mieterhöhung die voraussichtliche Heizkostenersparnis insoweit um mehr als 200% übersteige. Die Erneuerung der Wohnungseingangstür im Rahmen der der Mieterhöhungserklärung vom 27. Februar 2003 zugrunde liegenden Arbeiten habe keinen wesentlich verbesserten Schutz vor Einbruch bewirkt.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
A. Die Berufung der Beklagten ist statthaft und zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO).
B. In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg, denn die Klage ist begründet und die Widerklage unbegründet.
Das amtsgerichtliche Urteil ist zutreffend, die Berufungsbegründung rechtfertigt keine andere Beurteilung.
Zutreffend weist das Amtsgericht insbesondere darauf hin, dass in den §§ 559 ff. BGB eine Einschränkung der Wirksamkeit der Erhöhungserklärung auf einen irgendwie gearteten Anteil der voraussichtlichen Energieeinsparung nicht vorgesehen ist. Eine Begrenzung der Mieterhöhung gemäß § 559 BGB kann sich in dem hier interessierende Zusammenhang deswegen allenfalls aus Normen und Rechtsgrundsätzen außerhalb seines Regelungsbereiches ergeben (vergl. BGHZ 150, 277 ff.).
Danach unterliegt die Wirksamkeit einer Mieterhöhung durch Modernisierungsumlage nach § 559 BGB (früher § 3 MHG) zunächst der sich aus § 5 WiStG in Verbindung mit § 134 BGB ergebenden Beschränkung (vergl. OLG Karlsruhe WuM 1983, 314 f.). Dass bereits ein Verstoß gegen die Wesentlichkeitsgrenze von 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Berücksichtigung der Mieterhöhung auf 534,94 EUR nicht dargetan ist, hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt. Vortrag hierzu ist seitens der Beklagten auch in der Berufung nicht erfolgt.
Soweit das OLG Karlsruhe in seinem Rechtsentscheid vom 20. September 1984 - 9 REMiet 6/83 - (WuM 1985, 17 f.) unter Herleitung aus dem in dem mittlerweile aufgehobenen § 13 ModEnG enthaltenen Wirtschaftlichkeitsgebot entschieden hat, dass eine Mieterhöhungserklärung, die (damals nach § 3 Abs.1 MHG) auf der Durchführung von baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie beruht, nur insoweit berechtigt ist, als die Maßnahme auch unter Berücksichtigung des Verhältnisses der für den Mieter eintretenden Mieterhöhung zu den tatsächlich ersparten Heizkosten als wirtschaftlich angesehen werden kann, so bedarf es vorliegend keiner Entscheidung, ob dieser Gesichtspunkt gegebenenfalls nunmehr im Rahmen des § 242 BGB überhaupt keine Berücksichtigung zu finden hat. Abgesehen von der Wesentlichkeitsgrenze aus § 5 WiStG, besteht nämlich eine prozentual festzulegende absolute Obergrenze nicht, maßgebend sind vielmehr jeweils die Verhältnis...