Verfahrensgang
AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 05.11.1999; Aktenzeichen 108 C 81/99) |
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das am 5. November 1999 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 108 C 81/99 – geändert:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 9.047,82 DM, davon 2.533,99 DM Zug-um-Zug gegen Rückgabe des Sparbuches Nr. … der Berliner Sparkasse mit einem Guthaben von 2.533,99 DM per 30. September 1998, nebst 4 % Zinsen aus 9.047,82 DM seit dem 28. April 1999 zu zahlen.
Im Übrigen bleibt die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des ersten Rechtszuges tragen die Kläger 65 % % und die Beklagten als Gesamtschuldner 35 %. Von den Kosten des Berufungsverfahren tragen die Kläger 66 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 34 %.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die gemäß §§ 511, 516, 518 und 519 ZPO zulässige Berufung ist teilweise begründet. Den Klägern stehen gem. §§ 326, 249, 251 Abs. 1, 252 BGB i.V.m. § 7 Abs. 1 des Mietvertrages 8.428,82 DM Schadensersatz für vertragswidrig nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen und dadurch verursachte Mietausfälle zu. Weiter stehen den Klägern aus positiver Forderungsverletzung in Verbindung mit dem Mietvertrag 717,65 DM wegen der Brandflecken am Parkett im „Balkonzimmer” sowie eines verloren gegangenen Schlüssels zu. In Höhe des auf dem als Mietkaution den Klägern überlassenen Sparbuches vorhandenen Guthaben steht den Klägern Zahlung nur Zug-um-Zug gegen Rückgabe des Sparbuchs an die Beklagten zu. Im Übrigen hat das Amtsgericht die Klage zu Recht abgewiesen.
Den Klägern steht Schadensersatz wegen … nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen an den Wohnungswänden, den 4 Kasten-Doppelfenstern in den Räumen „6.1.” und „6.2” sowie an den Fussleisten im Flur zu. Die Beklagten waren gem. § 7 Abs. 1 des Mietvertrages verpflichtet, die alte Mustertapete von den Wänden zu entfernen und eine neue Mustertapete anzubringen, den alten Fensterlack abzuschleifen oder abzubrennen und die Fenster neu zu lackieren sowie die Fussleisten im Flur zu reinigen und farblos zu überstreichen. Obwohl die Kläger die Beklagten mit Schreiben vom 23. September 1998 aufforderten, diese Arbeiten spätestens bis zum 8. Oktober 1998 auszuführen und dabei gleichzeitig androhten, nach Ablauf einer bis zum 22. Oktober 1998 gesetzten Nachfrist die Ausführung der Arbeiten durch die Beklagten abzulehnen und Schadensersatz zu fordern, kamen die Beklagten diesen Verpflichtungen nicht nach.
Die Überbürdung der Schönheitsreparaturen in § 7 Abs. 1 des Mietvertrages ist wirksam. Zwar verstößt die in § 7 Abs. 3 des Mietvertrages vereinbarte Quotenklausel gegen § 11 Nr. 4 AGBG und ist damit unwirksam. Dies berührt jedoch die Wirksamkeit der Vereinbarung in § 7 Abs. 1 des Mietvertrages, dass die Schönheitsreparaturen von den Mietern zu tragen seien, nicht.
§ 7 Abs. 3 des Mietvertrages verstößt gegen § 11 Nr. 4 AGBG, soweit ein von den in § 326 BGB gesetzlich normierten Voraussetzungen unabhängiger Abgeltungsanspruch des Vermieters für bei Vertragsende bereits fällige Schönheitsreparaturen begründet werden soll. Ist die Verpflichtung zur Renovierung fällig, so kann der Leistungsanspruch des Vermieter gem. § 326 BGB nur nach Fristsetzung und Ablehnungsandrohung in einen Zahlungsanspruch übergehen. Indem die Klausel bei Vertragsende fällige Leistungsansprüche des Vermieters unter Umgehung dieser hier den Interessen der Mieter dienenden gesetzlichen Schutzmechanismen in einen Zahlungsanspruch umzuwandeln sucht, verstößt sie gegen § 11 Nr. 4 AGBG (vgl.OLG Karlsruhe, WuM 1982, 291; BGHZ 105, 71 [offen gelassen]; LG Berlin, Zivilkammer 64, GE 1992, 1331 und GE 1996, 1337; LG Stuttgart, WuM 1994, 462; ohne Begründung u.A. LG Berlin, Zivilkammer 67, GE 1995, 1083 ff.).
Soweit die Kläger meinen, aus § 7 Abs. 1 und Abs. 3 des Mietvertrages ergebe sich für sie ein Wahlrecht zwischen dem Anspruch auf Vornahme fälliger Schönheitsreparaturen (§ 7 Abs. 1) und einem originären Zahlungsanspruch für Abnutzungen der Mietsache (§ 7 Abs. 3), findet diese Auslegung im Wortlaut der Klauseln keine Grundlage. § 7 Abs. 3 setzt vielmehr eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen voraus und sucht für den Fall der Beendung des Mietverhältnisses die Folgen unterlassener Renovierungsmaßnahmen festzulegen. Soweit sie sich auch auf fällige Renovierungspflichten bezieht und sich damit zu § 326 BGB in Widerspruch setzt, ist die Klausel unwirksam.
Eine geltungserhaltene Reduktion von § 7 Abs. 3 des Mietvertrages, wonach nur nicht fällige Renovierungspflichten von der Vereinbarung erfasst würden, kommt nicht in Betracht. Die Klausel bietet für eine sinnerhaltende Auslegung keinen Anhalt. Schon die Teilquote in Höhe von 60 % der Renovierungskosten für weniger als 4 aber mehr als 3 Jahre zurückliegende Schönheitsreparaturen steht in unlösbarem Widerspruch zu der Fussnote zu § 7 Abs. 1 des Mietvertrages, wonach Schönheit...