LG Bonn Urteil vom 06.07.1987 - 6 S 165/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung einer Sozialwohnung

Leitsatz (amtlich)

(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung bedarf ausgehend von den Kosten der Maßnahme der Berechnung und Erläuterung*

Tatbestand

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Beklagte hat an die Kläger im Hause eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung vermietet.

Nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, die sie im einzelnen bezeichnet hat als Einbau von Fenstern mit Isolierverglasung, Wärmedämmung der Außenwandflächen; Wärmedämmung der Kellerdecke; Wärmedämmung der letzten Obergeschoßdecke; Ergänzung der elektrischen Anlage in der Antennenanlage, hat die Beklagte mit Mieterhöhungsschreiben v. 5.3.1986 die Erhöhung der monatlichen Grundmiete um 2,48 DM pro Quadratmeter monatlich ab April 1986, für die Wohnung der Beklagten auf der Basis einer Wohnfläche von 91,12 qm von 226,- DM monatlich auf 626,95 DM monatlich, erklärt.

Dem Mieterhöhungsverlangen war ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt mit veränderten Kapitalkosten und sich daraus ergebenden veränderten weiteren Kosten, der einen Betrag von 2,48 DM pro qm Wohnfläche als Erhöhungsbetrag im Ergebnis auswies. Die Baukosten, auf die die erhöhten Kapitalkosten und sonstige Folgekosten zurückzuführen waren, waren weder in ihrer Gesamtheit noch hinsichtlich der Einzelbeträge für die einzelnen Baumaßnahmen angegeben.

Die Kläger sind der Auffassung, daß die Mieterhöhungserklärung den nach § 10 Abs. 1 WoBindG zu stellenden Anforderungen nicht genüge, da eben die Kosten der Baumaßnahme nicht angegeben seien. Sie hatten entsprechend der Aufforderung ab April 1986 eine um monatlich 226,- DM höhere Miete entsprechend der Erklärung der Klägerin bis einschließlich November 1986 gezahlt. Diesen Gesamtbetrag von 1.808,- DM verlangen sie mit der vorliegenden Klage zurück.

Die Beklagte ist der Auffassung, sie habe mit der Erläuterung dahingehend, daß wegen der Durchführung der einzeln genannten Modernisierungsmaßnahmen erhöhte Aufwendungen entstanden seien, die zu Veränderungen bei den Positionen Kapitalkosten, Abschreibung, Betriebskosten und Mietausfallwagnis geführt hätten, der nach § 10 WoBindG notwendigen Erläuterung und Berechnung der Miete genügt. Nicht erforderlich sei gewesen, daß die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen angegeben worden seien, da diese nur indirekt die Mieterhöhung bewirkt hätten. Anders als bei einer Mieterhöhung im freifinanzierten Wohnungsbau nach § 3 MHG, wo die Baukosten anzugeben seien, seien sie gerade hier nicht anzugeben.

Entscheidungsgründe

Nach Auffassung des erkennenden Gerichts genügte die Mieterhöhungserklärung der Beklagten v. 5.3.1986 den Anforderungen nach § 10 WoBindG nicht, so daß sie auch keine Mieterhöhung auslösen konnte mit der Folge, daß die Kläger rechtsgrundlos den erhöhten geltend gemachten Mietzins bezahlt haben und ihn nunmehr gemäß § 812 BGB zurückverlangen können.

Das Gericht hält zur Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung für notwendig, daß sich aus der Erklärung bzw. den beigefügten Auszügen aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt, wie die Erhöhung der Kapitalkosten zustande gekommen ist. Denn Grundlage für die Erhöhung der Kapitalkosten und der anderen dadurch bedingten Erhöhungspositionen ist eine feste Summe, die bei den Modernisierungsarbeiten aufgewandt worden ist. Diese Summe - zergliedert in die Einzelpositionen der einzelnen Baumaßnahmen, soweit sie voneinander unabhängig waren - hätte unter Darlegung des Weges, der zu der Erhöhung der Kapitalkosten geführt hat, angegeben werden müssen, um als ausreichende Erläuterung und Berechnung der erhöhten Kapitalkosten und erhöhten sonstigen Kosten i.S. von § 10 WoBindG angesehen werden zu können.

Der Beklagten steht die geforderte Miete auch nicht deshalb zu, weil sie materiell begründet sein könnte. Das könnte dann der Fall sein, wenn zwischen den Parteien vereinbart wäre, daß die jeweils zulässige Kostenmiete gleichzeitig auch die vertragliche Miete sei. Eine solche Vereinbarung ist zwischen den Parteien aber nicht getroffen worden.

Fundstellen

Dokument-Index HI1734692