Entscheidungsstichwort (Thema)
Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung im sozialen Wohnungsbau
Leitsatz (amtlich)
(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
1. Eine Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau ist gem WoBindG § 10 Abs 1 S 2 nur wirksam, wenn in der Mieterhöhungserklärung die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Für Mieterhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten befreit WoBindG § 18f lediglich vom Erfordernis, der Erhöhungserklärung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, einen Auszug daraus oder eine Zusatzberechnung beizufügen.
2. Notwendiger Inhalt einer Berechnung der erhöhten Kostenmiete sind präzise Angaben, in welchem Umfang sich die Durchschnittsmiete iS des NMV § 4 Abs 5 erhöht hat. Ferner ist das Verhältnis anzugeben, in dem die Einzelmiete der von der Mieterhöhung betroffenen Wohnung zur Durchschnittsmiete des Objektes steht. Nicht ausreichend als Berechnung ist die nicht näher erläuterte Angabe des Prozentsatzes, in dessen Höhe der betroffenen Mieter die gestiegene Kapitalkosten zu tragen hat.
Tatbestand
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Beklagte ist Mieterin der öffentlich geförderten Wohnung der Klägerin. Mit Schreiben v. 12.3.1984 und 9.7.1984 verlangte die Klägerin eine Erhöhung der Miete um 38,75 DM bzw. 19,51 DM. Das Mieterhöhungsverlangen v. 12.3.1984 wurde mit dem Anstieg von Kapitalkosten begründet. Das Erhöhungsschreiben weist den monatlichen Gesamterhöhungsbetrag an Kapitalkosten für das von der Beklagten mitbewohnte Anwesen i.H.v. 282,34 DM aus. Ferner wird die Prozentzahl von 13,726% angegeben, die den Anteil der Gesamterhöhung beschreibt, der auf die Wohnung der Beklagten entfällt. Hieraus wird alsdann der monatliche Erhöhungsbetrag von 38,75 DM für die Wohnung der Beklagten errechnet. Weitere Angaben enthält das Erhöhungsschreiben nicht. In seiner Erläuterung wird darauf hingewiesen, daß der Hess. Minister des Innern festgelegt habe, daß die Zinserhöhung nur zu Mieterhöhungen von höchstens 0,50 DM pro qm/mtl. führen dürfe und daß bestimmte nach Einwohnerzahl der Gemeinde aufgegliederte Mietobergrenzen (Durchschnittsmiete der Bewirtschaftungseinheit ohne Betriebskosten) nicht überschritten werden dürfen.
Das Mieterhöhungsverlangen v. 9.7.1984 gründet sich auf die Erhöhung der Instandhaltungskostenpauschalen gem. § 28 II. BV. Der Erhöhungserklärung ist ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt, welcher u.a. auch die Durchschnittsmiete des Anwesens vor und nach der Mieterhöhung aufweist. Die Berechnung der erhöhten Miete enthält keine Angaben darüber, in welchem Verhältnis die Miete der Beklagten zur Durchschnittsmiete des Anwesens steht.
Die Beklagte lehnte die Erhöhungsverlangen ab, da sie nicht nachvollziehbar seien.
Entscheidungsgründe
Die Klägerin kann von der Beklagten erhöhten Mietzins nicht verlangen, da ihre Mieterhöhungsverlangen v. 12.3.1984 und 9.7.1984 unwirksam sind.
Eine Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau ist gem. § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG nur wirksam, wenn in der Mieterhöhungserklärung die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Das Erfordernis der Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung gilt für sämtliche Mieterhöhungen nach dem WoBindG. Für Mieterhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten befreit § 18 f WoBindG lediglich vom Erfordernis, der Erhöhungserklärung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, einen Auszug daraus oder eine Zusatzberechnung beizufügen.
Dem Erfordernis einer Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung wird das Erhöhungsverlangen v. 12.3.1984 nicht gerecht. Welchen Inhalt eine Berechnung i.S.d. § 10 WoBindG haben muß, ergibt sich aus § 4 Abs. 5, § 3 Abs. 2 und 3 NMV i.d.F. v. 5.4.1984. Ausgangspunkt der Berechnung müssen daher präzise Angaben sein, in welchem Umfang sich die "Durchschnittsmiete" i.S. der NMV erhöht hat (§ 4 Abs. 5 NMV). Die Durchschnittsmiete ist diejenige Miete, die im Mietobjekt für den m2 Wohnfläche durchschnittlich gezahlt wird (§ 3 Abs. 2 NMV).
Die Berechnung i.S.d. § 10 WoBindG hat ferner das Verhältnis anzugeben, in dem die Einzelmiete der von einer Mieterhöhung betroffenen Wohnung zur Durchschnittsmiete des Objektes steht (§ 4 Abs. 5 NMV). Denn die Einzelmieten werden auf der Grundlage der Durchschnittsmiete nach ihrer Wohnfläche berechnet, wobei dem unterschiedlichen Wohnwert der Wohnungen, insbesondere der Lage, Ausstattung und dem Zuschnitt Rechnung getragen wird (§ 3 Abs. 3 NMV). Häufig werden hierbei Abschläge für die Wohnungen im Erd- und Dachgeschoß vorgenommen und entsprechende Aufschläge für die übrigen Wohnungen. Da die Beklagte eine Wohnung im 1. Obergeschoß hat, ist es denkbar, daß sie beispielsweise pro m2 Wohnfläche 5% mehr zahlt als die Durchschnittsmiete.
Die Mieterhöhungserklärung der Klägerin v. 12.3.1984 enthält keinerlei Angaben darüber, in welchem Verhältnis die Miete der Beklagten zur Durchschnittsmiete des Anwesens steht. Ferner sagt sie nichts darüber aus, wie hoch die Durchschnittsmiete bisher war und auf welchen Betrag sie sich nach Inkrafttreten der Mieterhöh...