Leitsatz (amtlich)
Zum Anspruch einer Bank auf Erstattung der Auslagen für einen von ihr im Rahmen einer Zwangsversteigerung beauftragten Makler, wenn die Maklergesellschaft mit der Bank konzernmäßig verflochten ist.
Tenor
1.
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 32.900,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 09.07.2010 zu zahlen.
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger außergerichtliche Kosten in Höhe von 1.801,66 € zu zahlen.
2.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
3.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger begehrt Rückzahlung eines Betrages für angebliche Maklerkosten, den die Beklagte im Rahmen der Ablösung als Grundschuldgläubigerin zur Abwendung einer laufenden Zwangsversteigerung durch freihändigen Verkauf erhalten hat.
Der Kläger hat mit Vertrag vom ##.04.20## bei der Beklagten ein Darlehen über 265.000,00 € aufgenommen zur Finanzierung von Umbaumaßnahmen an dem Objekt S ## in ##### X. In Nr. 26.1 der dem Vertrag beigefügten Finanzierungsbedingungen heißt es:
"Sämtliche aus den Darlehen, ihrer Sicherung und der Durchsetzung der Ansprüche und Rechte der Bank entstehenden Kosten und Auslagen gehen zu Lasten des Darlehensnehmers. ..."
Das Darlehen wurde u.a. durch Bestellung einer Grundschuld an dem o.g. Objekt in Höhe von 265.000,00 € gesichert.
Nachdem der Kläger mit den fälligen Leistungen in Rückstand geriet, kündigte die Beklagte mit Schreiben vom ##.01.20## und stellte die Darlehenssumme fällig. Mit Schreiben vom ##.04.20## (K 8, Bl. ##) bot sie dem Kläger die Unterstützung beim freihändigen Verkauf durch eigenes Angebot der Immobilie am Markt oder Beauftragung eines Maklers an und forderte ihn auf, der Bank eine notarielle Verkaufsvollmacht einzuräumen. Dies lehnte der Kläger ab.
Die Beklagte leitete daraufhin die Zwangsversteigerung beim Amtsgericht D ein. Mit einem an Herrn C, J GmbH, gerichteten Schreiben bat sie diesen auf der Basis eines im Rechtsstreit nicht vorgelegten Rahmenvertrages "die Vermarktung zu übernehmen". Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlage BRP 6 (Bl. ### d.A.) vorgelegte Ablichtung verwiesen. Unter dem gleichen Datum stellte sie Herrn C eine "Legitimation/Bestätigung" aus, in der dieser als Vertriebspartner bezeichnet wurde, mit dem die Beklagte bei der Betreuung und Verwertung der Immobilie zusammenarbeite (Anlage K 3, Bl. ## d.A.). Die J GmbH ist eine 100 %ige Tochter der Q AG.
Im Zwangsversteigerungsverfahren wurde der Verkehrswert auf der Grundlage eines älteren Gutachtens aus dem Jahre 20## zunächst auf 372.500,00 € festgesetzt. Termin zur Zwangsversteigerung wurde auf den ##.07.20## bestimmt.
Nachdem der Kläger festgestellt hatte, dass Herr C das Objekt auf der Internetplattform K für 260.750,00 € (7/10-Wert) anbot, wandte er sich mit Schreiben vom ##.04.20## (K 5, Bl. ##) an die Beklagte und wies darauf hin, dass Renovierungsinvestitionen von ca. 200.000,00 € nicht berücksichtigt seien und der Verkehrswert nach Schätzung der von ihm beauftragten Makler bei ca. 470.-490.000,00 € liege. Die Beklagte antwortete mit Schreiben vom ##.04.20##, dass es dem Kläger frei stehe, Vorbehalte gegen den Verkehrswert beim Versteigerungsgericht anzubringen. Aufgrund einer Eingabe der nachrangig dinglich gesicherten Lebensgefährtin des Klägers, Frau G, hob das Amtsgericht D mit Beschluss vom ##.05.20## den Versteigerungstermin auf, um weitere Wertermittlungen zu veranlassen.
Zwischenzeitlich hatte sich mit e-mail vom ##.04.20## aufgrund des Inserats eine Interessentin, Frau H, bei Herrn C gemeldet. Dieser versandte ein Expose und führte dann am ##.05.20## mit ihr eine Besichtigung des Objekts durch. Mit notariellem Vertrag vom ##.06.20## erwarb Frau H die Immobilie vom Kläger zu einem Kaufpreis von 470.000,00 €.
Auf Anforderung des Notars teilte die Beklagte diesem den Ablösebetrag zur Zustimmung zum freihändigen Verkauf und Löschung der Grundschuld mit 312.885,43 € mit. Dieser Betrag beinhaltete u.a. eine Position "Maklerprovision" in Höhe von 32.900,00 €. Der geforderte Ablösebetrag wurde an die Beklagte aus dem Kaufpreis gezahlt.
Der Kläger wandte sich in der Folge mehrfach gegen den Einbehalt der angeblichen Maklerprovision und begehrt nun mit der Klage deren Rückzahlung. Es bestehe weder eine ausdrückliche Vereinbarung über die Beauftragung eines Maklers, er habe vielmehr ausdrücklich die notarielle Verkaufsvollmacht für die Beklagte abgelehnt, noch sei die Überbürdung der Kosten nach Nr. 26 FinBed gerechtfertigt, da es sich um keine Kosten oder Auslagen handele. Anderenfalls sei diese Regelung als überraschende Klausel unwirksam, da niemand bei Abschluss eines Darlehensvertrages mit der Übernahme von Maklerkosten in unüberschaubarer Höhe rechne. Herr C sei ausweislich der Legitimation/Bestätigung vielmehr als Bevollmächtigter der Beklagten und nicht als Makler aufgetreten. Selbst wenn ein Maklerauftr...