Entscheidungsstichwort (Thema)
Nebenkosten. Wirtschaftseinheit
Leitsatz (amtlich)
Enthält der Mietvertrag über eine Wohnung keinen Hinweis darauf, dass die Wohnung Teil einer aus mehreren Häusern bestehenden Wirtschaftseinheit ist, sind jedenfalls objektbezogen (Wohnung, Haus) erfassbare Betriebskosten objektbezogen und nicht auf der Grundlage der jeweiligen Kosten der gesamten Wirtschaftseinheit abzurechnen.
Die Vorschriften der zweiten Berechnungsverordnung enthalten keine dem entgegenstehenden Regelungen
Normenkette
II.BV § 2; II.BV § 27
Verfahrensgang
AG Bonn (Urteil vom 02.12.2004; Aktenzeichen 8 C 308/04) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 02.12.2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bonn – 8 C 308/04 abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
I.
Von einer Darstellung der maßgeblichen tatsächlichen Feststellungen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO) wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen, da die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) und demzufolge ein Rechtsmittel gegen dieses Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist (§§ 543 Abs. 1, 544 Abs. 1 Satz 1 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO).
Entscheidungsgründe
II.
Die zulässige – insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519 f. ZPO) – Berufung ist begründet. Den Klägern steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Neuerstellung der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis einschließlich 2003 zu.
Zwar sind die von der Beklagten erstellten und den Klägern übermittelten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis einschließlich 2003 zumindest teilweise unrichtig. Denn die Beklagte ist nicht befugt, gegenüber den Klägern die Kosten für Wasser und (Allgemein-)Strom im Rahmen der Wirtschaftseinheit abzurechnen. Diese Kosten sind vielmehr objektbezogen, d.h. bezogen auf das einzelne (Wohn-)Haus, abzurechnen, um eine möglichst verbrauchsnahe Verteilung zu gewährleisten.
Eine derartige Verpflichtung der Beklagten zur objektbezogenen Abrechnung besteht vorliegend aufgrund des mit den Klägern geschlossenen Mietvertrages. Soll die Abrechnung auf der Grundlage einer Wirtschaftseinheit erfolgen, muss dies im Mietvertrag vereinbart sein bzw. der Mietvertrag deutlich zum Ausdruck bringen, dass sich die angemietete Wohnung in einer Wirtschaftseinheit befindet (vgl. Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, 2002, § 36 Rn. 76). Der am 06.11.1995 abgeschlossene Mietvertrag der Kläger weist jedoch keinen Hinweis auf die Zugehörigkeit des von den Klägern bewohnten Hauses zu einer Wirtschaftseinheit auf und enthält auch sonst keine Vereinbarung zu einer Abrechnung nach Wirtschaftseinheit. Der Mietvertrag weist vielmehr bereits in der Bestimmung der Mietsache (§ 1) ausschließlich das Haus A… auf, in welchem die Kläger die von ihnen bewohnte Wohnung angemietet haben. Auch die unter § 2 Abs. 4 des Vertrages enthaltenen Bestimmungen zur Umlage bzw. Abrechnung der Betriebskosten nehmen keinen Bezug auf eine Wirtschaftseinheit, sondern bestimmen lediglich, dass die Abrechnung grundsätzlich nach Wohnfläche zu erfolgen habe, welche aber auch innerhalb des einzelnen Objektes möglich ist. Für einen “unbefangenen” Mieter lässt dies ausschließlich den Schluss zu, dass eine Abrechnung bezogen auf das von ihm bewohnte Haus zu erfolgen habe und auch erfolgen werde.
Etwas anderes gilt auch nicht aus dem Grunde, weil zwingende Vorschriften der vorgenannten objektbezogenen Abrechnungsweise entgegenstünden. Derartige entgegenstehende Vorschriften sind nicht ersichtlich. Insbesondere ergibt sich aus den Vorschriften der §§ 2, 27 der II. Berechnungsverordnung eine Verpflichtung zur Abrechnung ausgehend von der Wirtschaftseinheit nicht. Wie das Amtsgericht zutreffend in seinem angefochtenen Urteil ausgeführt hat, findet sich in § 2 der II. BV lediglich der Hinweis, dass für die Wirtschaftlichkeitsberechnung Wirtschaftseinheiten gebildet werden können. § 27 Abs. 1 der II. BV enthält des weiteren eine Definition der Betriebskosten als solche, welche u.a. durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Wirtschaftseinheit entstehen, jedoch (auch) keine Regelung über eine vorzunehmende Abrechnung dieser Betriebskosten nach Wirtschaftseinheit. Gegen eine solche spricht insbesondere § 27 Abs. 3 der II. BV, wonach Betriebskosten nicht in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden dürfen. Dürfen Betriebskosten aber im Rahmen der Berechnung nicht angesetzt werden, ist kein Grund ersichtlich, warum sie im Rahmen einer gebildeten Wirtschaftseinheit (zwingend) abzurechnen wären. Weitere Vorschriften, welche eine zwingende Abrechnung der Betriebskosten innerhalb der Wirtschaftseinheit rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich.
Da ab dem 01.01.2004 unstreitig in sämtlichen Wohnungen Wasserzähler vorhanden sind, die Erfassung des Stromverbrauchs – ebenso unstreitig – berei...