LG Köln Urteil vom 31.01.1991 - 1 S 313/90

Verfahrensgang

AG Köln (Urteil vom 13.06.1990; Aktenzeichen 203 C 121/90)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 13.6.1990 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln – 203 C 121/90 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Gründe

Die Berufung der Klägerin gegen das im Tenor näher bezeichnete Urteil des Amtsgerichts Köln ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage auf Bezahlung von Nebenkosten für das Jahr 1988 abgewiesen, weil der Anspruch mangels Vorliegens einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1988 noch nicht fällig ist. Unabhängig davon, ob die Häuser … eine Wirtschafts- oder Verwaltungseinheit darstellen, ist die Nebenkostenabrechnung der Klägerin deshalb nicht ordnungsgemäß, weil sie vertraglich zur Erstellung einer Einzelabrechnung für das von dem Beklagten bewohnte Haus … verpflichtet ist, nicht aber zur Abrechnung auf der Basis einer aus mehreren Häusern bestehenden Wirtschaftseinheit. Dem steht nicht der Rechtentscheid des OLG Koblenz vom 27.2.1990, Aktenzeichen 4 W RE 32/88, entgegen, wonach der Vermieter bei Fehlen einer besonderen mietvertraglichen Regelung nach den §§ 315, 316 BGB regelmäßig berechtigt ist, mehrere Gebäude, die zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefaßt sind, gemeinsam abzurechnen. Durch die Angaben im Mietvertrag hat die Klägerin sich nämlich dahingehend festgelegt, eine Einzelabrechnung bezogen auf das Haus … vorzunehmen, denn im Mietvertrag ist in § 1 zur Beschreibung der Mietsache lediglich das von der Klägerin verwaltete Haus Nr. 3 der Wohnanlage erwähnt, so daß sich alle folgenden im Mietvertrag enthaltenen Vereinbarungen, auch über die Nebenkosten allein auf die gemietete Wohnung und das erwähnte Haus beziehen. Unbeachtlich ist dabei, daß gemäß § 3 Abs. 2 des Mietvertrages hinsichtliche der Betriebskosten auf die Anlage 3 der II. Berechnungsverordnung Bezug genommen wird, in der einleitend unter anderem Betriebskosten einer Wirtschaftseinheit erwähnt sind. Insoweit handelt es sich um einen vorformulierten Text mit mehreren Alternativen als Grundlage für die Ermittlung der Betriebskosten. Diese Vorgaben werden indes durch die Angaben im Mietvertrag konkretisiert, so daß Betriebskosten im Sinne des § 3 Abs. 2 des Mietvertrages in Verbindung mit der Anlage 3 der II. Berechnungsverordnung die Kosten sind, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, d. h. das Haus … laufend entstehen.

Ein Bestimmungsrecht der Klägerin dahingehend, die Kosten einer Wirtschaftseinheit umzulegen, besteht mangels vertraglicher Regelungslücke schließlich auch nicht aufgrund Nr. 2 Abs. 5 ihrer AVB (Fassung D 1981), denn der Umlegungsmaßstab ist – wie dargelegt – mietvertraglich geregelt.

Die fehlerhafte Zuordnung von Kosten in der Betriebskostenabrechnung führt dazu, daß diese bereits im Ansatz nicht überprüfbar und dementsprechend ein etwaiger Saldo zugunsten der Klägerin derzeit nicht fällig ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Unterschriften

Dr. Draber, Borzutzki-Pasing, Schmitz

Fundstellen

Dokument-Index HI855128