OLG Koblenz Beschluss vom 27.02.1990 - 4 W RE 32/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kautionsrückzahlung

Verfahrensgang

AG Mainz (Aktenzeichen 8 C 837/85)

LG Mainz (Aktenzeichen 3 S 153/86)

Tenor

Steht im frei finanzierten Wohnungsbau dem Vermieter nach dem Mietvertrag hinsichtlich des Modus der Abrechnung der Mietnebenkosten (unter Außerachtlassung der Nebenkosten für Heizung und Warmwasserversorgung) ein einseitiges Bestimmungsrecht gemäß §§ 315, 316 BGB zu, so widerspricht es regelmäßig nicht billigem Ermessen i. S. der genannten Vorschriften, wenn der Vermieter bei der Abrechnung verbrauchsabhängiger und nicht verbrauchsabhängiger Mietnebenkosten mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- bzw. Verwaltungseinheit zusammenfaßt und aus den sich ergebenden Gesamtbeträgen nach Maßgabe der mietvertraglichen Vereinbarungen den auf den einzelnen Mieter entfallenden Anteil sowohl der verbrauchsabhängigen als auch der verbrauchsunabhängigen Mietnebenkosten errechnet.

Tatbestand

I.

Die Klägerin hatte ab dem 16.11.1982 von der Beklagten ein Appartement in dem Haus W. in gemietet und eine Kaution von 1.500,– DM geleistet. Das Haus gehört zu der aus mehreren Gebäuden bestehenden Anlage mit Eigentumswohnungen und Gewerberaum W.

Nach § 3 Nr. 2 des Mietvertrages vom 16.11.1982 sind neben dem Mietzins monatlich 150,– DM als Abschlag für die dort näher bezeichneten Nebenkosten sowie für sämtliche gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung umlegbaren Kosten gemäß Abrechnung der Verwalterin zu entrichten.

Für die Jahre 1983 und 1984 wurden Abrechnungen erteilt. Sie schließen für die Klägerin mit Nachforderungen in Höhe von 1.169,07 DM und 1.188,84 DM. In beiden Abrechnungen der Verwalterin sind – bis auf die Kosten des Betriebs der Heizung und der Warmwasserversorgung, bezüglich derer Einzelabrechnung erfolgte – die Nebenkosten der Häuser W. zusammengefaßt und entsprechend dem Anteil der von der Klägerin gemieteten Wohnung auf diese umgelegt.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Klägerin die Beklagte auf Rückzahlung der geleisteten Kaution im Wege der Klage in Anspruch genommen. Die Beklagte hat die Rückzahlung abgelehnt und mit den in den Nebenkostenabrechnungen aufgeführten Nachforderungen gegenüber dem Rückzahlungsanspruch aufgerechnet. Die Parteien streiten darüber, ob die erteilten Nebenkostenabrechnungen ordnungsgemäß sind.

Durch Urteil vom 13.3.1986 hat das Amtsgericht Mainz der Klage stattgegeben. Es hat eine Aufrechnungslage verneint, da seiner Auffassung nach beide Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft und damit nicht fällig seien. Es hat die Abrechnungen für nur schwer nachvollziehbar gehalten und einen weiteren Mangel darin gesehen, daß die Beklagte in ihren Nebenkostenabrechnungen die einzelnen Häuser zu einer Verwaltungseinheit zusammengefaßt habe. Nach der Ansicht des Amtsgerichts sei es erforderlich, die Nebenkosten für das Haus W. gesondert abzurechnen, damit dem Mieter eine angemessene Möglichkeit verbleibe, auf den Umfang der Kosten einzuwirken und sie durch eigenes Verhalten mitzubestimmen.

Mit der hiergegen eingelegten Berufung verfolgt die Beklagte ihr Aufrechnungsbegehren weiter, wobei sie sich insbesondere auf die mietvertraglichen Bestimmungen stützt und geltend macht, daß die Klägerin sich mit der Abrechnung durch die Verwalterin und mit der gewählten Abrechnungsart einverstanden erklärt habe.

Das über die Berufung befindende Landgericht Mainz hat erstmals durch Beschluß vom 29.9.1986 dem Senat folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

1. „Ist eine Nebenkostenabrechnung, in der die Kosten mehrerer Häuser zusammengefaßt sind (Verwaltungseinheit)

   1. hinsichtlich verbrauchsabhängiger Kosten

   2. hinsichtlich nicht verbrauchsabhängiger Kosten zulässig?

      Kommt es für die Zulässigkeit der Abrechnung verbrauchsabhängiger Kosten darauf an, ob die einzelnen Häuser bei Mietvertragsschluß nicht mit gesonderten Maßeinrichtungen (Zwischenzählern) ausgestattet waren und ob dies dem Mieter bekannt war?

2. Falls eine Nebenkostenabrechnung wegen der Zusammenfassung mehrerer Häuser bei einem Teil der Nebenkosten teilweise nicht ordnungsgemäß ist:

   Ist damit die Abrechnung insgesamt unwirksam mit der Folge, daß eine etwaige Nachforderung insgesamt nicht fällig ist?”

Durch Beschluß vom 8.5.1987–4 W -RE– 800/86 – hat der Senat befunden, daß ein Rechtsentscheid über die ihm vorgelegten Fragen nicht ergehen kann. Zur Begründung hat er u. a. ausgeführt:

Eine Prüfung sei nicht möglich, da eine Vorfrage, auf die es auch nach Auffassung des Landgerichts ankomme, noch ungeklärt sei. Zutreffend gehe das Landgericht in seinem Vorlagebeschluß zwar davon aus, daß mietvertragliche Regelungen Vorrang hätten. Wie es die einschlägige mietvertragliche Bestimmung jedoch auslege, sei nicht dargelegt. Die vorgelegten Rechtsfragen seien einer für alle Fälle gültigen Beantwortung nicht zugänglich. In der Regel sei es eine Frage des Einzelfalls, wie die Nebenkosten zu ermitteln seien. Der Maßstab hierfür werde dem Mietvertrag zu entnehmen sein, gegebenenfalls im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung. Hier sei es S...