OLG Koblenz Beschluss vom 08.05.1987 - 4 W RE 800/86

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kautionsrückzahlung

Verfahrensgang

AG Mainz (Aktenzeichen 9 C 837/85)

LG Mainz (Aktenzeichen 3 S 153/86)

Tenor

Ein Rechtsentscheid ergeht nicht.

Tatbestand

I. Die Klägerin hatte von der Beklagten ein Appartement im Hause … in … gemietet und eine Kaution von 1.500,– DM geleistet. Das Haus gehört zu der aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnungseigentumsanlage ….

Nach § 3 Nr. 2 des Mietvertrages vom 16. November 1982 ist neben dem Mietzins ein Abschlag von 150,– DM monatlich zu entrichten für dort näher bezeichnete Nebenkosten sowie für sämtliche gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung umlegbare Kosten gemäß Abrechnung der Verwalterin. Solche Abrechnungen wurden für die Jahre 1983 und 1984 erteilt. Sie schließen mit Nachforderungen von 1.169,07 DM und 1.188,34 DM ab. In beiden Abrechnungen der Verwalterin sind bis auf die Kosten des Betriebs der Heizung und der Warmwasserversorgung – insoweit erfolgte Einzelabrechnung – die Nebenkosten der Häuser Straße bis zusammengefaßt und gemäß dem Anteil der von der Klägerin gemieteten Wohnung umgelegt.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses Anfang 1985 hat die Klägerin die Beklagte auf Rückzahlung der geleisteten Kaution von 1.500,– DM klageweise in Anspruch genommen. Die Beklagte hat die Rückzahlung abgelehnt und mit den in den Nebenkostenabrechnungen aufgeführten Nachforderungen gegenüber dem Rückzahlungsanspruch aufgerechnet. Die Parteien streiten, ob die erteilten … Nebenkostenabrechnungen ordnungsgemäß sind.

Das Amtsgericht Mainz hat durch Urteil vom 13. März 1986 der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die Auffassung vertreten, die Nebenkostenabrechnungen seien mangelhaft. Daher greife die von der Beklagten erklärte Aufrechnung nicht durch. Es hat die Abrechnungen für nur schwer nachvollziehbar gehalten und einen weiteren Mangel darin gesehen, daß die Beklagte in ihren Nebenkostenabrechnungen die einzelnen Häuser zu einer Verwaltungseinheit zusammengefaßt hat. Nach seiner Ansicht ist es erforderlich, die Nebenkosten für das Haus … gesondert abzurechnen, damit dem Mieter eine angemessene Möglichkeit verbleibe, auf den Umfang der Kosten einzuwirken und sie durch eigenes Verhalten mitzubestimmen.

Das Landgericht Mainz als Berufungsgericht hat durch Beschluß vom 29. September 1986 dem Senat folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

1. „Ist eine Nebenkostenabrechnung, in der die Kosten mehrerer Häuser zusammengefaßt sind (Verwaltungseinheit)

   1. hinsichtlich verbrauchsabhängiger Kosten
   2. hinsichtlich nicht verbrauchsabhängiger Kosten zulässig?

   Kommt es für die Zulässigkeit der Abrechnung verbrauchsabhängiger Kosten darauf an, ob die einzelnen Häuser bei Mietvertragsschluß nicht mit gesonderten Meßeinrichtungen (Zwischenzählern) ausgestattet waren und ob dies dem Mieter bekannt war?

2. Falls eine Nebenkostenabrechnung wegen der Zusammenfassung mehrerer Häuser bei einem Teil der Nebenkosten teilweise nicht ordnungsgemäß ist:

   Ist damit die Abrechnung insgesamt unwirksam mit der Folge, daß eine etwaige Nachforderung insgesamt nicht fällig ist?”

Das Landgericht mißt diesen Rechtsfragen grundsätzliche Bedeutung zu. In früheren Entscheidungen hat es – ebenso wie das Landgericht Frankfurt im Urteil vom 5. Januar 1982 (2/11 S 264/81) – die Auffassung vertreten, daß die Zusammenfassung mehrerer Häuser einer Wohnanlage zu einer Verwaltungseinheit zur Ermittlung verbrauchsabhängiger Kosten unzulässig sei. Es neigt dieser Auffassung auch weiterhin zu. Darüber hinaus ist es in Abweichung von der Entscheidung des LG Hannover in WM 1985, 346 der Ansicht, auf den Umstand, daß die einzelnen Häuser bei Vertragsschluß noch nicht mit gesonderten Meßeinrichtungen zur Ermittlung der, verbrauchsabhängigen Kosten ausgestattet waren, könne es allenfalls dann ankommen, wenn der Mieter hiervon bei Vertragsschluß Kenntnis gehabt habe, wofür im vorliegenden Fall aber nichts vorgetragen sei. Zu der zweiten Vorlagefrage vertritt es die Ansicht, daß die Abrechnung insgesamt unwirksam sei.

Entscheidungsgründe

II.

Ein Rechtsentscheid über die dem Senat vorgelegten Fragen kann nicht ergehen.

Die Begründung des Vorlagebeschlusses soll u.a. die Prüfung ermöglichen, ob die vorgelegte Rechtsfrage im konkreten Fall auf der Grundlage der Rechtsauffassung sowie der Tatsachenfeststellung und -würdigung des vorlegenden Gerichts entscheidungserheblich ist (vgl. Senatsbeschluß vom 12. Januar 1983 – 4 W – RE – 654/82 – m.w.N.). Diese Prüfung ist vorliegend nicht möglich, da eine Vortrage, auf die es auch nach Auffassung des Landgerichts ankommt, noch ungeklärt ist.

Zutreffend geht das Landgericht in seinem Vorlagebeschluß davon aus, daß mietvertragliche Regelungen Vorrang haben. Zu § 3 Nr. 2 des Mietvertrages führt es aus, daß diese Bestimmung zwar auf die Abrechnung der Verwalterin verweise, jedoch komme nicht, zumindest nicht hinreichend, zum Ausdruck, daß hierin sämtliche Eigentumswohnungen zu einer Verwaltungseinheit zusammengefaßt seien, so daß der vorliegende Abrechnungsmodus nicht Inhalt ...