LG Bremen Urteil vom 01.02.2001 - 2 S 405/00 b

Verfahrensgang

AG Bremen (Urteil vom 11.08.2000)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 11.8.2000 aufgehoben.

Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Bremen vom 27.8.1999 wird mit der Maßgabe aufrechterhalten, daß die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt werden, an den Kläger DM 6.437,56 nebst 4 % Zinsen aus DM 783.– ab dem 4.12.1998 sowie aus jeweils DM 1.025,– seit dem 7.1.99, dem 4.2.99 und dem 4.3.99 sowie weiter aus jeweils DM 215,– seit dem 8.4.99, dem 6.5.99, dem 4.6.99, dem 5.7.99, dem 5.8.99, dem 4.9.99, dem 5.10.99, dem 4.11.99, dem 4.12.99, dem 6.1.00, dem 4.2.00 und dem 4.3.00 zu zahlen.

Die Beklagten tragen die weiteren Kosten des Rechtsstreits und des Berufungsverfahrens.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Gründe

Die zulässige Berufung hat Erfolg, denn die Klage ist begründet, so daß das Versäumnisurteil des Amtsgerichts mit der Maßgabe aufrechtzuerhalten war, daß die Beklagten auch zur Zahlung der zwischenzeitlich fällig gewordenen Mietzinsbeträge zu verurteilen waren.

Die Beklagten schulden dem Kläger gemäß § 535 BGB den Mietzins für die durch Mietvertrag vom 5.3.1996 gemietete Wohnung, denn weder läßt sich feststellen, daß das Mietverhältnis einvernehmlich aufgehoben worden ist, noch verstößt der Kläger mit der Geltendmachung seines Mietzinsanspruches gegen Treu und Glauben.

Eine Vereinbarung über die Beendigung des Mietverhältnisses ist nicht zustande gekommen. Zwar haben die Parteien in dem Gespräch vom 24.7.1998 die Grundlage für eine derartige Vereinbarung geschaffen, doch ist die Bedingung, die zur Aufhebung des Mietverhältnisses führen sollte, nicht eingetreten. Wie zwischen den Parteien nämlich nicht streitig ist, sollte eine Entlassung der Beklagten aus dem Mietverhältnis nur erfolgen, wenn ein Nachmieter gefunden war. Zwar haben die Parteien in dem Gespräch, wie es in der Aktennotiz des Klägers vom 24.7.98 wiedergegeben ist, nicht ausdrücklich geregelt, welche Anforderungen an einen Nachfolgemieter zu stellen sind. Eine an den Grundsätzen von Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte ausgerichtete Auslegung ergibt jedoch, daß eine Entlassung die Gestellung eines gleichwertigen Ersatzmieters voraussetzte. Das ergibt sich daraus, daß ein Mieter nach der Rechtsprechung grundsätzlich keinen Anspruch auf eine vorzeitige Entlassung aus einem Mietverhältnis hat (vgl. OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 25.3.81 WuM 1981 S. 173; OLG Oldenburg Rechtsentscheid vom 19.2.81 WuM 81 S. 125). Ein Vermieter ist nur dann verpflichtet, den Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt und sein Interesse an der Vertragsauflösung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages erheblich überragt (OLG Hamm Rechtsentscheid vom 22.8.95 NJW RR 1995 S. 1478). Vorliegend ergibt sich aus der Vereinbarung vom 24.7.98, daß der Kläger das Interesse der Beklagten an einer Auflösung des Mietverhältnisses grundsätzlich akzeptiert hatte. Es sind aber keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß er damit auch auf sein Recht verzichten wollte, die Vertragsauflösung von der Gestellung eines geeigneten, d. h. gleichwertigen, Nachmieters abhängig zu machen, denn für ein so weitgehendes Nachgeben hatte der Kläger auch nach dem Vorbringen der Beklagten keine Veranlassung.

Was unter „geeignet” bzw. „gleichwertig” zu verstehen ist, ist ebenfalls unter Berücksichtigung der durch die vorgenannten Rechtsentscheide konkretisierten Rechtslage zu bestimmen. Der Nachfolgemieter muß danach solvent, zumutbar und bereit sein, das Mietverhältnis „wie es steht und fällt” fortzuführen (vgl. OLG Düsseldorf NJWE-MietR 1996 S. 176). Maßgebend für die zwischen den Parteien streitige Frage der Solvenz des Ersatzmieters sind die Verhältnisse bei Eingehung des Mietvertrages. Zwar erscheint es auf erste Sicht durchaus einleuchtend, daß der Vermieter keine Besserstellung erwarten kann, wenn sich die Solvenz seines Mieters im Verlauf des Mietverhältnisses verschlechtert und er die Auflösung des Mietvertrages von der Gestellung eines – jetzt – solventeren Ersatzmieters abhängig macht. Demgegenüber würde aber ein auf den Zeitpunkt der Auflösungsverhandlungen ausgerichteter Solvenzvergleich immer denjenigen Mieter mit schwacher Solvenz besserstellen, weil es auf dem „Ersatzmietermarkt” offenkundig mehr Mietinteressenten mit schwacher als mit starker Solvenz gibt. Dieser Widerspruch kann nur vermieden werden, wenn auf die Bonität des Mieters bei Vertragsbeginn abgestellt wird. Der Vermieter, der einen schlechten Zahler akzeptiert, kann im Rahmen der Auflösungsverhandlungen keine Besserstellung erwarten. Der Vermieter, der die Bonität seiner Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses eingehend prüft, kann darauf vertrauen, daß er im Falle von Auflösungsverhandlungen keine Schlechterstellung hinnehmen muß.

Bezogen auf den vorliegenden Fall ergibt sich daraus, daß die Vermögensverhältnisse der Beklagten bei Eingehung...