Verfahrensgang
AG Seligenstadt (Beschluss vom 11.09.2002; Aktenzeichen NR-6215-21Z) |
Tenor
Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1. bis 3. wird der Beschluss des Amtsgerichts Seligenstadt vom 11.09.2002 – Geschäftsnr.: NR-6215-21Z – aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, bei der Auflassungsvormerkung Abteilung II Nr. 6 des Wohnungsgrundbuchs und bei der Grundschuld Abteilung III Nr. 6 jeweils einen Vermerk einzutragen, der verlautbart, dass die vorgenannte Grundschuld gegenüber der Auflassungsvormerkung wirksam ist.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei, Auslagen werden nicht erstattet.
Tatbestand
I.
Mit notariellem Vertrag vom 28.06.2002 – Urkundenrolle Nr. 156/2002 des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten – verkauften die Beteiligten zu 1. und 2., eingetragene Miteigentümer des im Rubrum genannten Wohnungseigentums, dieses an die Beteiligte zu 3.
Unter Ziffer 5 d) der „Anlage Finanzierung” zum vorgenannten Vertrag vereinbarten die Beteiligten:
„Vorrangvereinbarung, Zustimmung, Wirksamkeitsvermerke: Der Verkäufer als derzeitiger Eigentümer bietet dem Gläubiger Ausnutzung des Rangvorbehaltes durch ein diesem Angebot entsprechendes Grundpfandrecht … an.
Der Käufer als künftiger Berechtigter der ihm in dieser Urkunde vorstehend bestellten Vormerkung bietet dem Gläubiger Zustimmung zur Bestellung dieses Grundpfandrechts …, sowie diesem Grundpfandrecht … den Rang vor der Vormerkung einzuräumen und Wirksamkeitsvermerke bei Vormerkung und Grundpfandrecht zu bestellen …”
Mit notarieller Urkunde vom 23.07.2002 – Urkundenrolle Nr. 178/2002 des Verfahrensbevollmächtigten – bewilligten die Beteiligten zu 1. bis 3. die Eintragung der zugunsten der Beteiligten zu 4. bestellten Grundschuld unter Ausnutzung des Rangvorbehaltes im Rang vor der für die Beteiligte zu 3. bewilligten Vormerkung und entsprechende Wirksamkeitsvermerke.
Nachdem das Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung in Abt. II lfd. Nr. 6 am 12.07.2002 und die vorgenannte Grundschuld in Abt. III lfd. Nr. 6 des Wohnungsgrundbuches am 06.08.2002 mit Rangvermerken, aber ohne Wirksamkeitsvermerke eingetragen hatte, beantragten die Beteiligten mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 04.09.2002 erneut die Eintragung der Wirksamkeitsvermerke.
Mit Beschluss vom 11.09.2002 wies das Grundbuchamt diesen Antrag zurück.
Hiergegen richtet sich der Rechtsbehelf vom 13.09.2002, der nach Nichtabhilfeentscheidung vom 17.09.2002 als Beschwerde statthaft ist.
Entscheidungsgründe
II.
Die Beschwerde ist begründet.
Die Zurückweisung des Antrages, Wirksamkeitsvermerke bei den Rechten Abt. II lfd. Nr. 6 und Abt. III lfd. Nr. 6 einzutragen, ist nicht gerechtfertigt.
Der Wirksamkeitsvermerk ist im Gesetz nicht ausdrücklich vorgesehen. Die Eintragungsfähigkeit eines solchen Vermerkes ist indessen für solche Fälle anerkannt, in denen ein Bedürfnis dafür besteht, aus dem Grundbuch die Wirksamkeit eines eingetragenen Rechtes gegenüber einer Verfügungsbeschränkung ersichtlich zu machen.
So wird die Eintragung eines Wirksamkeitsvermerks im Grundbuch für zulässig erachtet, wenn die Verfügung über ein Grundstück, das der Nacherbfolge unterliegt, dem Nacherben gegenüber auch bei Eintritt des Nacherbfalls entgegen § 2113 BGB voll wirksam ist, da ansonsten aufgrund der Eintragung der Verfügung nach dem Nacherbenvermerk gemäß § 51 GBO deren Unwirksamkeit vermutet würde (vgl. Demharter, GBO, 23. Auflg., § 51 Rdn. 25). Auch gegenüber einer Vormerkung auf Eigentumserwerb besteht ein Bedürfnis, die uneingeschränkte Wirksamkeit des vom Veräußerer vertragsgemäß bestellten, später eingetragenen Grundpfandrechts durch Vermerk klarzustellen. Der Wirksamkeitsvermerk ist insoweit ein einfaches Mittel, für jedermann Klarheit zu schaffen und damit die Publizitätswirkung des Grundbuches zu fördern.
Auch im vorliegenden Fall besteht ein den Eintragungsantrag rechtfertigendes Bedürfnis, die materiellrechtliche Wirksamkeit des Grundpfandrechtes im Hinblick auf die Auflassungsvormerkung im Grundbuch klarzustellen. Denn auch bei Annahme der Rangfähigkeit der Vormerkung und aus dem Grundbuch ersichtlicher Vorrangigkeit des Grundpfandrechtes, ändert sich nichts daran, dass Zweifel an der Wirksamkeit des Grundpfandrechtes nicht völlig ausgeschlossen sind. Das Rangverhältnis der Rechte ist für die Wirksamkeit der Belastung selbst zunächst grundsätzlich ohne Bedeutung (vgl. BGH, Beschluss v. 25.03.1999, V ZB 34/98, in: Rpfleger 1999, 383).
Im übrigen ist nicht zu verkennen, dass der Rangfähigkeit der Vormerkung vor dem Hintergrund der vorgenannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nunmehr wieder grundsätzliche Bedenken entgegen gebracht werden.
So wird die Meinung vertreten, die Zulässigkeit eines bei der Auflassungsvormerkung und bei der mit Zustimmung des Vormerkungsberechtigten entstandenen Grundstücksbelastung einzutragenden Wirksamkeitsvermerks gebe generell Anlass, sich mit der Frage nach dem Rang einer Vormerkung zu befassen. Diese habe keinen Rang, mit der Folge, dass auch Vereinbarungen über de...