Entscheidungsstichwort (Thema)
Kostenmiete für öffentlich geförderten Neubau: Grundsätze der Berechnung von Durchschnitts- und Einzelmiete
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
1. Die Wohnungen einer Wirtschaftseinheit sind erst zu dem Zeitpunkt bezugsfertig, zu dem die letzte Wohnung fertiggestellt wird.
2. Fehlt dem Verfügungsberechtigten die erforderliche (§ 8a Abs 4 (WoBindG) Genehmigung der Erhöhung der Durchschnittsmiete, muß das Fehlen der Genehmigung bei späteren Ermittlungen der Kostenmiete beachtet werden.
3. Versäumt der Vermieter, die nach dem Mietvertrag ab Vertragsbeginn vereinbarte endgültige Miete rückwirkend binnen der vertraglich vereinbarten Frist nach deren Genehmigung nachzufordern, wird das Recht, die Kostenmiete für die Zukunft zu fordern, nicht ausgeschlossen.
4. Der Bewilligungsbescheid (§ 72 Abs 1 2. WoBauG) kann auch für ein wesentlich geändertes Förderungsobjekt Gültigkeit behalten (im Anschluß an OVG Münster WM 1983, 351 f) und Grundlage für spätere Erhöhungen der Kostenmiete sein, die auf einer geänderten Herstellung des Förderungsobjekts entsprechenden Wirtschaftlichkeitsberechnung (im Anschluß an OVG Münster WM 1983, 167) aufbaut.
5. Umstände, die zu einer Erhöhung der Gesamtkosten geführt haben, hat der Bauherr nur zu vertreten, wenn er sie verschuldet, also pflichtwidrig nicht vermieden hat.
6. Tilgungsdarlehen unterliegen dem Einfriedungsgrundsatz. Vereinbarungen zur Verlängerung eines Darlehns sind keine Umschuldung.
7. Einen von dem angesetzten abweichenden, marktüblichen Zinssatz zur Eigenkapitalverzinsung muß der Mieter substantiiert darlegen.
8. Der Ansatz des Aufwendungsverzichts in der Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch später als unmittelbar nach Ablauf der Bindungsdauer von sechs Jahren nachgeholt werden.
9. Sonderabschreibungen unterliegen dem Einfriedungsgrundsatz; eine Restwertabschreibung ist ausgeschlossen. Erhöhungen der Sonderabschreibungssätze sind ansatzfähig.
10. Der im Mietvertrag vereinbarte Maßstab zur Ermittlung der Einzelmiete kann vom Vermieter für die Zukunft nach einheitlicher Verfahrensweise geändert werden, wenn der Maßstab Bestandteil der vorläufigen Miete war.
11. Die Mieterhöhungserklärung ist nicht deswegen unwirksam, weil sie sehr umfangreich ist und auch schwierige Berechnungen zum Gegenstand hat. Vertiefende Informationen kann der Mieter mit dem Auskunftsrecht (§ 8 Abs 4 WoBindG) erlangen. Berechnungsfehler, die sich richtigstellen lassen, führen nicht zur gänzlichen Unwirksamkeit der Erklärung. Nicht hinreichend klare Erläuterung und Berechnung der Mietveränderung führen zur Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung.
Fundstellen
Dokument-Index HI1732407 |
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