Entscheidungsstichwort (Thema)
Beendigung des Mietverhältnisses: Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlung wegen Ausbleiben der Abrechnung; Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs. Mietzinses
Leitsatz (redaktionell)
1. Rechnet der Vermieter nicht über die Nebenkosten ab, so entfällt nicht der Rechtsgrund für die Vorauszahlungen des Mieters; er kann daher nicht sämtliche Vorauszahlungen zurückverlangen.
2. Auch in der Abwicklungsphase nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Mieter nicht mit seinem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen die eingeklagte Mietzinsforderung aufrechnen. Die Kaution ist erst zur Rückzahlung fällig, nachdem sämtliche Ansprüche des Vermieters, auch Rechtsverfolgungskosten, erfüllt sind.
Normenkette
Verfahrensgang
AG Wesel (Urteil vom 25.09.1997; Aktenzeichen 5 C 401/96) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wesel vom 25. September 1997 (5 C 401/96) wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Streitwert der Berufung: 11.248,50 DM.
(4.798,50 DM + 3.600,00 + 2.850,00 DM).
Gründe
I.
Die zulässige Berufung der Beklagten ist unbegründet.
1.
Die eingeklagte Forderung auf Zahlung des Mietzinses bis September 1996 sowie der Nutzungsentschädigung für die erste Oktoberhälfte 1996 ist unstreitig.
2.
Im Streit sind die zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen der Beklagten.
a)
Mit der Begründung die Kläger hätten die Nebenkosten nicht abgerechnet, verlangen die Beklagten Rückerstattung sämtlicher Vorauszahlungen, die sie mit 5.000,00 DM beziffern, und rechnen hiermit auf. Dieser Rückzahlungsanspruch besteht nicht.
Als Anspruchsgrundlage kommt allenfalls ungerechtfertigte Bereicherung gemäß § 812 BGB in Betracht. Ohne Rechtsgrund haben die Beklagten die Nebenkostenvorauszahlungen indessen nicht geleistet; Rechtsgrund ist der Mietvertrag. Er ist nicht nachträglich deshalb entfallen, weil die Kläger jahrelang nicht abgerechnet haben. Aus dieser Tatsache ist entgegen der Ansicht der Beklagten nicht zu folgern, daß keine Nebenkosten angefallen sind. Sie behaupten nicht, kein Wasser verbraucht und keinen Müll zur Entsorgung gegeben zu haben, sie behaupten auch nicht, es seien keine umlagefähigen Grundsteuern und Gebühren für Straßenreinigung sowie Versicherungsprämien angefallen. Daher kann der Kläger dadurch, daß er nicht abgerechnet hat, nicht in Höhe sämtlicher Vorauszahlungen ungerechtfertigt bereichert sein (vgl. LG Koblenz WuM 1995, 98). Da die Beklagten nicht einmal behaupten, auf die Nebenkosten mehr als tatsächlich zur Kostendeckung erforderlich vorausgezahlt gezahlten haben, sind die Kläger die keine Nachzahlung fordern, nicht gehalten, zur Abwehr des Rückzahlungsanspruchs die Höhe der angefallenen Nebenkosten im einzelnen darzulegen.
Dem Mieter ist zuzugestehen, daß ihm das, was er zuviel gezahlt hat, zurückzuerstatten ist, auch muß er berechtigt sein, Druck auf den Vermieter auszuüben, um ihn zur Abrechnung und Ermittlung eines etwaigen Rückzahlungssaldos zu veranlassen. Hierzu ist es nicht erforderlich, daß Unterlassen der jährlichen Abrechnung dadurch zu sanktionieren, daß der Mieter alle Vorauszahlungen zurückfordern kann. Seine Rechte kann er in anderer Weise hinreichend wahren. Er kann insbesondere auf Rechnungslegung klagen (BGHZ 113, 188 = NJW 1991, 836 = ZMR 1991, 113; BGH WPM 1991, 2069). Ferner ist der Mieter berechtigt, gemäß § 273 BGB die fällig werden Vorauszahlungen zurückzubehalten, wenn der Vermieter mit der fälligen Nebenkostenabrechnung in Verzug ist (BGH NJW 1984, 1684 = ZMR 1984, 818; BGHZ 91, 62 = NJW 1984, 2466 = ZMR 1984, 339; OLG Koblenz NJW-RR 1995, 394 = ZMR 1995, 157). Auf diese Weise läßt sich verhindern, daß der Vermieter sich einen Vorteil dadurch verschafft, daß er nicht abrechnet. Spätestens dann, wenn er die laufenden Vorauszahlungen nicht mehr erhält, er aber gleichwohl den Versorgungsträgern und sonstigen Zahlungsempfängern gegenüber zur Zahlung – nunmehr aus eigenen Mitteln – verpflichtet bleibt, wird er bestrebt sein, die Voraussetzungen dafür zu schaffen, daß er die Nebenkostenvorauszahlungen wieder erhält.
Der vereinzelt geäußerten Ansicht, der Mieter könne sämtliche Vorauszahlungen zurückfordern, wenn der Vermieter nicht abrechne (so in nicht näher begründeten Urteilen LG Essen WuM 1992, 200; LG Lüneburg WuM 1992, 380; LG Stade WuM 1995, 343; LG Gießen NJW-RR 1996, 777 = WuM 1995, 442), vermag die Kammer daher nicht zu folgen.
Wenn die Beklagten in der Vergangenheit das ihnen nach § 273 BGB zustehende Zurückbehaltungsrecht nicht geltend gemacht haben, so können sie das Geleistete gleichwohl nicht gemäß § 813 BGB zurückfordern, denn das Zurückbehaltungsrecht ist keine dauernde Einrede, weil es nur bis zur Vorlage der Abrechnung wirkt. Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses können die Beklagten dem Mietzinsanspruch der Kläger nicht das Zurückbehaltungsrecht zur Erzwingung der Nebenkostenabrechnung entgegensetzen.
b)
Die Beklagten haben keinen Anspruch auf Zahlung...
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