Entscheidungsstichwort (Thema)
Mietsicherheit. Verjährung. Berechtigte Befriedigung aus der Mietsicherheit. Ergänzung der Mietsicherheit. Verstoß gegen Treu und Glauben. Hemmung der Verjährung
Leitsatz (redaktionell)
- Auch wenn der Mieter verpflichtet ist, eine Mietsicherheit wieder aufzufüllen, wenn sich der Vermieter während des Mietverhältnisses berechtigterweise aus der Kaution befriedigt, hemmt dies nicht die Verjährbarkeit des Anspruchs auf Stellung einer Kaution. Denn durch den Zugriff des Vermieters auf die Kaution lebt nicht der alte Anspruch auf Stellung der Mietsicherheit auf, sondern es entsteht ein neuer Anspruch auf Ergänzung mit eigener Verjährungsfrist.
- Der Anspruch auf Zahlung der Kaution kann auch längere Zeit nach Beginn des Mietverhältnisses noch geltend gemacht werden, verjährt aber nach drei Jahren.
Normenkette
BGB § 194 Abs. 1-2, §§ 205, 199 Abs. 1 Nr. 2, § 242; EGBGB Art. 229 § 6 Abs. 1, 4
Verfahrensgang
AG Wesel (Urteil vom 27.09.2005; Aktenzeichen 30 C 163/05) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 27.09.2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wesel – 30 C 163/05 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Streitwert für die Berufung: 2.045,17 €
Gründe
Die zulässige Berufung der Beklagten ist in der Sache begründet.
I.
Die Kläger können einen Anspruch auf Zahlung der im Mietvertrag vereinbarten Kaution nicht mit Erfolg geltend machen. Dem Anspruch steht die von den Beklagten erhobene Verjährungseinrede entgegen.
1.
Die Geltendmachung der Verjährungseinrede in der Berufungsinstanz unterliegt nicht dem Novenausschluss des § 531 II ZPO. Die Beklagten haben gegenüber dem geltend gemachten Anspruch auf Stellung der vertraglich vereinbarten Kaution bereits erstinstanzlich die Einrede der Verjährung erhoben.
Ihr Vorbringen vor dem Amtsgericht, das Gericht werde gebeten, den Eintritt der Verjährung zu prüfen, ist als Erhebung der Verjährungseinrede auszulegen. Dies gilt auch im Hinblick darauf, dass die Beklagten anwaltlich nicht vertreten waren.
2.
Die mietvertragliche Verpflichtung der Beklagten gemäß § 5 des Mietvertrages zu Zahlung einer Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,- DM unterliegt der Verjährung. Gemäß § 194 I BGB unterliegt das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu fordern, der Verjährung. Bei dem Kautionsanspruch handelt es sich um einen Anspruch, ein Tun zu fordern, nämlich eine Mietsicherheit (z.B. durch Zahlung einer bestimmten Geldsumme) zu stellen. Weder handelt es sich um ein nicht der Verjährung unterliegendes (absolutes) Recht oder eine Rechtsstellung, noch greift der Ausnahmetatbestände des § 194 II BGB ein (vgl. zur Abgrenzung: Heinrichs in Palandt, 62. Aufl., § 194 Rn 3).
Auch die Tatsache, dass der Mieter nach herrschender Meinung (BGH, ZMR 1972, 182; Emmerich in Staudinger, 2003, § 551 Rn 27; abweichend Wieck WuM 2005, 685) dazu verpflichtet ist, die Mietsicherheit wiederaufzufüllen, wenn sich der Vermieter während des Mietverhältnisses berechtigterweise aus der Mietsicherheit befriedigt, steht der Verjährbarkeit des Anspruches auf Stellung einer Mietsicherheit nicht entgegen. Wenn der Vermieter auf die Mietsicherheit zugreift, lebt nicht der alte Anspruch auf Stellung der Mietsicherheit auf. Vielmehr entsteht ein neuer Anspruch auf Ergänzung der Sicherheit, der wiederum einer eigenen Verjährungsfrist unterliegt.
Soweit vertreten wird, dass der Anspruch auf Zahlung der Kaution auch längere Zeit nach Beginn des Mietverhältnisses noch geltend gemacht werden kann (vgl. LG Karlsruhe WuM 1992, 367; Blank in Schmidt-Futterer, 8. Aufl., § 551 Rn 47), so folgt daraus nur, dass in der verspäteten Geltendmachung des Anspruches auf Zahlung der Kaution nicht ohne weiteres ein Verstoß gegen Treu und Glauben gesehen werden kann (LG Karlsruhe a.a.O.). Hiervon unberührt ist indes die Frage, ob der Anspruch verjährt.
Dass die Verjährung nach dem neuen Verjährungsrecht bereits nach drei Jahren eintritt, setzt den Vermieter auch nicht unnötig unter Druck. Er ist nicht gezwungen zur Vermeidung der Verjährung eine Mietsicherheit zu fordern, deren Stellung er sich für einen späteren Zeitpunkt vorbehalten möchte. In diesem Fall kann er mit dem Mieter ein Stillhalteabkommen schließen, durch das die Verjährung gemäß § 205 BGB gehemmt wird.
3.
Der Anspruch auf Stellung der Mietsicherheit ist mit Ablauf des 31.12.2004 verjährt. Der Anspruch bestand am 01.01.2002 und war zu diesem Zeitpunkt noch nicht nach altem Verjährungsrecht verjährt, sodass gemäß Art. 229 § 6 I EGBGB das neue, seit dem 01.01.2002 geltende Verjährungsrecht Anwendung findet. Da die Verjährung des Anspruches nach neuem Verjährungsrecht im Hinblick auf die Verkürzung der regelmäßigen Verjährungsfrist von 30 auf 3 Jahre kürzer ist, wird die kürzerer Frist gemäß Art. 229 § 6 IV EGBGB von dem 01.01.2002 an berechnet und endete nach drei Jahren am 31.12.2004. Da die subjektiven Voraussetzungen des § 199 I Nr. ...