LG Flensburg Urteil vom 24.05.2002 - 7 S 197/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Maklervertrag: Provisionsanspruch des zugleich als zustimmungspflichtiger Verwalter der Wohnungseigentumsanlage auftretenden Maklers

Leitsatz (amtlich)

1. Der zugleich als zustimmungspflichtiger Verwalter der Wohnungseigentumsanlage auftretende Makler entfaltet keine dem gesetzlichen Leitbild entsprechende Maklertätigkeit.

2. Von einem von den Voraussetzungen des § 652 Abs. 1 BGB unabhängigen Provisionsversprechen kann nur dann ausgegangen werden, wenn der Versprechende in Kenntnis aller rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen vor die Alternative gestellt worden ist, ein Versprechen abzugeben oder nicht.

Tenor

Es hat die 7. Zivilkammer des Landgerichts Flensburg auf die mündliche Verhandlung vom 24. Mai 2002 für   Recht    erkannt:

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Niebüll vom 09.10.2001 geändert:

Die Beklagte wird in Aufrechterhaltung des am 05.09.2001 durch Zustellung verkündeten Versäumnisurteils des Amtsgerichts Niebüll verurteilt, an den Kläger

4.670,65 EURO

nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz nach § 1 DÜG seit dem 17.08.2001 zu zahlen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits nach einem Wert von 9.135,00 DM bzw. 4.670,65 EURO.

Gründe

Die zulässige Berufung führt zum Erfolg.

Die Teilklage auf Rückzahlung der am 26.10.1998 vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages in Höhe von 18.270 DM geleisteten Maklerprovision ist begründet (§ 812 Abs. 1 S. 1, 1.Alternative BGB). Der geleisteten Provisionszahlung liegt keine wirksame Provisionsvereinbarung der Parteien zugrunde.

Ein Courtageanspruch ist nicht gemäß § 652 Abs. 1 BGB begründet.

Die Beklagte, die als zustimmungspflichtige Hausverwalterin der Wohnungseigentumsanlage zugleich als Maklerin aufgetreten ist, hat keine dem gesetzlichen Leitbild entsprechende Maklertätigkeit entfaltet. Ein Provisionsanspruch steht der Beklagten wegen dieses “ institutionalisierten Interessenkonfliktes„ nicht zu (BGH NJW 1991/168; Palandt-Sprau, BGB, 61. Auflage, § 652 Rn. 30; Münchener Kommentar Groth, BGB, 3. Auflage, § 652 Rn. 109; Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Auflage, Rn. 660).

Entgegen der Würdigung des Amtsgerichtes ist auch ein von den Voraussetzungen des § 652 Abs. 1 BGB unabhängiges Provisionsversprechen nicht zustande gekommen.

Von einer derartigen Provisionszusage kann nach der Rechtsprechung nur ausgegangen werden, wenn der Provision Versprechende sie in Kenntnis und Billigung der Umstände abgibt, die den Provisionsempfänger an einer Maklertätigkeit hindern, weil es ihm dennoch und gerade auf die Einschaltung dieser Person ankommt (BGH a.a.O., Schwerdtner a.a.O., Rn. 696, 699 ff).

Danach ist es erforderlich, dass der Makler den Versprechenden nicht nur über die objektiven Umstände, die ihn an der Erbringung von Maklerleistungen hindern in Kenntnis setzt, sondern darüber hinaus über die Rechtslage, nach der ihm ein Anspruch auf Maklerprovision nicht zusteht, aufklären muss (BGH a.a.O. Ziffer 3 a.E., Schwerdtner, a.a.O. Rn. 703 ff, 707).

Dieser Auffassung folgt auch die Kammer. Der Versprechende geht nämlich regelmäßig nicht davon aus, dass dem Makler bei einer wirtschaftlichen Verflechtung nach der Rechtslage ein Provisionsanspruch gar nicht zusteht. Ein von dem gesetzlichen Leitbild unabhängiges Provisionsversprechen ist aber nur dann gegeben, wenn der Versprechende in Kenntnis aller tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen vor die Alternative gestellt wird, ein Versprechen abzugeben oder nicht.

Etwas anderes folgt auch nicht aus der von der Beklagten zitierten Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 07.07.2000 (NJW RR 2001, 565), die auf eine Entscheidung des BGH NJW 1985, 2473 Bezug nimmt. In der dort zitierten Entscheidung hat der BGH zu der hier maßgeblichen Frage einer Belehrung auch über die Rechtslage keine Stellung genommen. Auch war die Fallkonstellation eine andere als die vorliegende.

Der Kläger hat vorliegend die Provision zwar in Kenntnis der objektiven Umstände gezahlt. Ihm war als Eigentümer einer anderen Wohnung der Wohnungseigentumsanlage bekannt, dass die Beklagte als Hausverwalterin tätig war. Auch war ihm die Zustimmungsbedürftigkeit bekannt, wie sich aus § 4 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages vom 30.10.1998 ergibt.

Der Kläger bestreitet indessen, dass er eine Kenntnis über die Rechtslage hatte bzw. von dem Beklagten darüber aufgeklärt worden ist.

Für die Darlegung eines in Kenntnis aller tatsächlichen und rechtlichen Umstände abgegebenen unabhängigen Provisionsversprechens ist jedoch die Beklagte darlegungs- und beweispflichtig (vgl. Schwerdtner, Rn. 696 f., 698). Ein derartiger substantiierter Vortrag liegt nicht vor.

Insbesondere hat sich die Beklagte zu dem substantiierten Vortrag des Klägers in der Berufungsinstanz, wonach nicht die Beklagte sondern der Makler Riel für den Nachweis ursächlich geworden ist und das Provisionsversprechen vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages von der Zustimmung der Beklagten als Hausverwalterin abhängig gemacht worden ist, qualifizi...