Verfahrensgang
AG Frankfurt am Main (Urteil vom 22.11.2017; Aktenzeichen 33 C 2243/17 (51)) |
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichtes Frankfurt am Main vom 22.11.2017 (Az.: 33 C 2243/17 (53)) abgeändert und der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 03.07.2017 zu TOP 4 für ungültig erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreites haben die Beklagten zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 4.000,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der Liegenschaft … in …. Die Kläger sind die Eigentümer der in der Teilungserklärung mit Nr. 43 und Nr. 44 bezeichneten Wohnungen im …. Stock der streitgegenständlichen Liegenschaft (… und …).
Am 03.07.2017 fassten die Eigentümer unter TOP 4 folgenden Beschluss:
„TOP 4 – Rückbau und Abtrennung des Treppenhauses der Eigentümer … und …. Ggfs. Durchsetzung des Rückbaus mit anwaltlicher und gerichtlicher Unterstützung
Nach ausführlicher Erörterung wird antragsgemäß beschlossen, dass die Eigentümer … und … die Abtrennung im Treppenhaus vor ihren Wohnungen zurückbauen müssen.
Ggfs. Ist der Rückbau mit anwaltlicher und gerichtlicher Unterstützung durchzusetzen.
Beschlussfassung: |
11 Ja-Stimmen |
2 Enthaltungen |
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2 Nein-Stimmen |
Der Verwalter hat das Beschlussergebnis verkündet.
Der Verwalter hatte vor der Beschlussfassung darüber informiert, dass die betroffenen Eigentümer, bezugnehmend auf § 25 Abs. 5 WEG, auch mit den ihnen übertragenen Vollmachten (soweit keine besondere Weisung erteilt ist) nicht an der Abstimmung teilnehmen dürfen. Damit sind 9 Stimmen entfallen.”
Diesem Beschluss ging voraus, dass die Kläger den vor ihren Wohnungen liegenden Bereich des gemeinschaftlichen Treppenhauses (ca. 3,5 qm) von dem Treppenhaus abgetrennt und ihren Wohnungen zugeschlagen hatten. Vor Durchführung dieser Maßnahme hatten sie keinen Antrag auf Genehmigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft gestellt.
In der Zeit ab 1990 wurden sechs andere Wohnungen in gleicher oder ähnlicher Weise miteinander verbunden. Auch hier waren entsprechende Anträge auf Veränderung nicht gestellt worden. Mit Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 24.04.1995 zu TOP 9a wurden diese im Beschlusstext einzelnen aufgeführten Veränderungen nachträglich genehmigt und zugleich die Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung von 5 DM pro Quadratmeter zu Gunsten der Instandhaltungsrücklage beschlossen. Hinsichtlich des Beschlussinhalts wird auf die zur Akte gereichte Kopie des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 24.4.1995 (BI. 31-36 der Akte) verwiesen.
Die Kläger teilten der Verwaltung den von ihnen vorgenommenen Umbau mit Schreiben vom 24.03.2015 mit und überwiesen zugleich zu Gunsten der Instandhaltungsrücklage die von ihnen ermittelte Nutzungsentschädigung i.H.v. 105,06 EUR. Nachdem der von den Klägern vorgenommene Umbau von einigen Eigentümern gerügt worden war, forderte die Verwaltung die Kläger mit Schreiben vom 15.10.2016 auf, eine erhöhte „Flurmiete” zu zahlen. Die Kläger überwiesen daraufhin die geforderte Miete für die Jahre 2015, 2016 und 2017.
In der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung vom 03.07.2017 waren 913 Miteigentumsanteile von 1000 Miteigentumsanteilen vertreten. Die Kläger selbst, denen von sieben weiteren Eigentümern Vollmachten für die Eigentümerversammlung erteilt worden war, waren von der Abstimmung zu TOP 4 ausgeschlossen worden.
Die Kläger waren bereits erstinstanzlich der Ansicht, aus dem Gleichbehandlungsgrundsatz folge, dass auch ihnen der Umbau des Treppenhauses zu genehmigen sei. Sie hätten diesen Umbau in dem guten Glauben vorgenommen, dass eine generelle Genehmigung oder Duldung durch die Gemeinschaft durch Beschlussfassung vom 24.04.1995 erfolgt sei.
Die Kläger beantragen erstinstanzlich,
den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 03.07.2017 zu TOP 4 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten trugen vor, die Genehmigung hinsichtlich der bereits im Jahr 1995 durchgeführten Umbauten stelle keine generelle Genehmigung da, sondern habe sich nur auf die zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossenen Umbauten bezogen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und ausgeführt, die Kläger hätten keinen Anspruch auf Ungültigerklärung des zu TOP 4 gefassten Beschlusses, da Nichtigkeitsgründe nicht vorlägen und der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 4 WEG entspreche.
Der Beschluss sei unter formalen Gesichtspunkten ordnungsgemäß zu Stande gekommen und die Kläger seien bei der Beschlussfassung zu TOP 4 zu recht von ihrem Stimmrecht ausgeschlossen worden. Gemäß § 25 Abs. 5 WEG sei ein Wohnungseigentümer dann nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäftes mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betreffe. So läg...
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