LG Freiburg i. Br. Urteil vom 04.12.2003 - 3 S 402/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietzins

Verfahrensgang

AG Freiburg i. Br. (Urteil vom 11.10.2002; Aktenzeichen 1 C 4492/01)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 11.10.2002 – 1 C 4492/01 – im Kostenpunkt aufgehoben und im übrigen wie folgt abgeändert:

1. Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger EUR 515,29 nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.12.2001 zu bezahlen.

   Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

3. Von den Kosten der ersten Instanz tragen der Kläger 86 % und die Beklagten 14 %.

   Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Kläger 74 % und die Beklagten 26 %.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Begründung:

I.

Die zulässige Berufung der Beklagten erweist sich nur teilweise als begründet. Sie führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils – soweit mit ihm nicht bereits ein Teil der Klage rechtskräftig abgewiesen worden ist – dahin, dass die Klage nur in Höhe von EUR 515,29 begründet ist.

Entscheidungsgründe

II.

1. Hinsichtlich des Sachverhalts wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

2. Da die Beklagten unstreitig die Miete für den Monat Mai 2001 nicht bezahlt haben, hatte der Kläger als Vermieter gegen die Beklagten als Mieter einen Anspruch auf Zahlung des Mietzinses in Höhe von EUR 1.124,84. Gegen diese Mietzinsforderung haben die Beklagten indessen wirksam mit einer Gegenforderung in gleicher Höhe aufgerechnet, so dass der Anspruch des Klägers insoweit erloschen ist.

Die Beklagten haben einen aufrechenbaren Gegenanspruch wegen von ihnen ohne Rechtsgrund aufgewandter Renovierungskosten in Höhe von EUR 1.830,57. In § 13 Nr. 3 des Mietvertrages sind den Beklagten in zunächst rechtlich unbedenklicher Weise die Schönheitsreparaturen dergestalt überbürdet worden, dass diese im Rahmen eines Fristenplanes durchzuführen sind. Darüber hinaus enthält § 22 Nr. 5 des IV Mietvertrages eine Endrenovierungsklausel, wonach die Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Wände und Decken in fachgerechter Qualitätsarbeit selbst streichen oder durch einen Maler streichen lassen müssen, und zwar unabhängig davon, ob zu diesem Zeitpunkt eine turnusmäßige Verpflichtung bestand oder eine Renovierung erst vorgenommen worden war. Eine solche Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses und einer zusätzlichen Endrenovierungsverpflichtung ohne Berücksichtigung der letzten turnusgemäß vom Mieter vorgenommenen Schönheitsreparaturen ist indessen wegen Verstoßes gegen § 9 AGB-Gesetz unwirksam und zeitigt daher keine rechtlichen Wirkungen. Hierbei ist auch dann eine unwirksame Überbürdung auf den Mieter gegeben, wenn eine aus einem Individual- und Formalteil bestehende, den Mieter übermäßig belastende Gesamtregelung vorliegt. Da die Regelung über die turnusmäßig durchzuführenden Schönheitsreparaturen und die Endrenovierungsklausel im Mietvertrag als Einheit gesehen werden müssen, führt der darin liegende Summierungseffekt von Schönheitsreparatur- und Endrenovierungsklausel, mögen beide für sich auch unbedenklich sein, zur Unwirksamkeit der Gesamtregelung (BGH, NJW 2003, 2234).

Führt der Mieter – insbesondere wie hier nach entsprechender Aufforderung durch den Vermieter – aufgrund unwirksamer Renovierungsvereinbarung im Formularmietvertrag bei Auszug Schönheitsreparaturen aus, so haftet der Vermieter aus ungerechtfertigter Bereicherung in der Regel in Höhe der für die Arbeiten aufgewandten erforderlichen Kosten (Langenberg in Schmidt-Futterer, 8. Aufl., § 538 BGB Rdnr. 207; Landgericht Freiburg, Urteil vom 03.05.2001 – 3 S 12/01), hier somit EUR 1.830,57. Der in diesem Zusammenhang noch in erster Instanz vorgetragene Einwand, die Renovierung sei von den Beklagten mangelhaft ausgeführt worden, wurde in der Berufungsinstanz nicht weiter verfolgt. Der Kläger kann auch nicht damit gehört werden, die Beklagten seien zum Zeitpunkt der Renovierung rechtlich beraten gewesen und hätten daher von der fehlenden Verbindlichkeit der Renovierungsverpflichtung Kenntnis gehabt. Kenntnis der Nichtschuld im Sinne von § 814 BGB setzt die positive Kenntnis der Rechtslage im Zeitpunkt der Leistung voraus. Positive Kenntnis könnte aber nur dann angenommen werden, wenn die Beklagten von ihrem Rechtsberater gerade über die fehlende Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgeklärt worden wären. Dies hat aber auch der Kläger nicht behauptet. Ebenso kann sich der Kläger auch nicht auf den Gesichtspunkt des Wegfalls der Bereicherung berufen, da die Weitergabe des Erlangten an einen Dritten keine Entreicherung bedeutet, wenn der Bereicherte – wie hier – seinerseits einen Erstattungsanspruch gegen den Dritten erlangt (Palandt, 62. Aufl., § 818 Rdnr. 39).

3. Die Beklagten waren in den Jahren 2000 und 2001 unstreitig wiederholt mit der Mietzahlung im Verzug. Insgesamt ergaben sich für das Jahr 2000 285 Verzu...