Entscheidungsstichwort (Thema)
Zum Provisionsanspruch des Maklers beim vertraglich vereinbarten Rücktritt vom Vertrag. Vertrag zugunsten Dritter bei Forderungsrecht des Maklers aufgrund Maklerklausel im Grundstückskaufvertrag
Leitsatz (amtlich)
Zu den Auswirkungen eines vertraglichen vereinbarten Rücktritts vom Kaufvertrag auf den in diesem Vertrag begründeten Courtageanspruch des Maklers.
Orientierungssatz
Erwirbt der Makler aufgrund einer "Maklerklausel" in einem zwischen seinem Auftraggeber und einem Dritten abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag ein eigenes Forderungsrecht im Sinne des BGB § 328, so geht dieses Forderungsrecht unter, wenn der Grundstückskaufvertrag infolge der Ausübung eines vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht seine Wirkung verliert. Diese Wirkung bedarf keines Vorbehalts im Sinne von BGB § 329, weil der begünstigte Makler nicht Vertragspartei ist (Abgrenzung BGH, 1986-01-15, IVa ZR 46/84, NJW 1986, 1165). Ergibt sich aus dem Grundstückskaufvertrag nicht, daß die Parteien zugunsten des Maklers ein vom Bestand des Vertrages unabhängiges Forderungsrecht einräumen wollten, so kann dem Makler das Erlöschen seines Forderungsrechts gemäß BGB § 334 entgegengehalten werden (vergleiche OLG Frankfurt, 1986-05-27, 8 U 154/85, NJW-RR 1986, 1176).
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.
Das Urteil ist für den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.800,-- DM vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger nimmt den Beklagten auf Zahlung von Maklerprovision in Anspruch.
Der Kläger vermittelte als Immobilienmakler die vor dem Notar Dr. ... in ... mit den Nummern ...6 und ...7 der Urk.-Rolle Jahrgang 1987 geschlossenen Verträge zwischen dem Kläger und zwei weiteren Personen als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts einerseits (Käufer) und einer Firma P. GmbH andererseits (Verkäuferin). § 14 des Vertrages Nr. ...6 und § 7 des Vertrages Nr. ...7 enthalten -gleichlautend- eine Maklerklausel, wonach die vom Käufer allein zu tragende Courtage für den vermittelnden Hausmakler (den Kläger) insgesamt 31.920,-- DM (Vertrag Nr. ...6) und 48.000,-- DM (Vertrag Nr. ...7) beträgt. In den Klauseln (Bl. 14 bzw. 27 d.A.) heißt es im wesentlichen gleichlautend weiter:
"Die Courtage ist verdient mit Abschluß dieses Vertrages und mit Vorliegen der beantragten Baugenehmigung zur Zahlung fällig.
Der Hausmakler hat wegen seines Courtageanspruches einen unmittelbaren Anspruch auf Zahlung aus diesem Vertrag gegen den Käufer."
Nach § 3 Abs. 2 des Vertrages war der Verkäufer berechtigt, ohne Mahnung und Nachfristsetzung von dem Vertrag zurückzutreten, wenn der Käufer eine nach dem Vertrag zu stellende Bürgschaft nicht fristgemäß aushändigte. Für diesen Fall sollte der Verkäufer beim Notar hinterlegte Beträge von 35.000,-- DM (Vertrag Nr. ... 6) und 53.500,-- DM (Vertrag Nr. ... 7) als Schadensersatz behalten dürfen, während er "alle bis zu diesem Zeitpunkt entstandenen Notar- und Gerichtskosten sowie sonstige Kosten der Behörden" zu übernehmen hatte. Nach Ziffer II bzw. IV waren beide Parteien berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten, wenn eine vom Verkäufer zu beschaffende Baugenehmigung nicht bis spätestens 30.6.1987 dem Käufer vorgelegt wurde. Die bis zur Ausübung des Rücktritts entstandenen Beurkundungsgebühren und sonstigen mit dem Vertragsabschluß in Zusammenhang stehenden Kosten sollte dann der Verkäufer zu tragen haben. Im Falle eines Rücktritts aus einem von den Käufern zu vertretenden Grund hatten diese die Kosten zu tragen.
Mit Schreiben vom 26.5.1987 erklärte die Firma P., die Verkäuferin, gegenüber den Käufern den Rücktritt von den Verträgen, da die Bankbürgschaft nicht fristgerecht beigebracht worden sei.
Mit Vertrag vom 30.7.1987 trat der Kläger seinen behaupteten Courtageanspruch gegen den Beklagten in Höhe von 15.000,-- DM an das Finanzamt ... ab, das ihn zur klageweisen Durchsetzung ermächtigte.
Mit Anwaltsschreiben vom 12.10.1987 wurde der Beklagte unter Fristsetzung zum 20.10.1987 zur Zahlung aufgefordert.
Der Kläger verlangt im Urkundenverfahren von dem Beklagten Zahlung der Courtage in Höhe von insgesamt 79.920,-- DM mit der Behauptung, die Baugenehmigungen seien am 7.7.1987 erteilt worden.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen,
1) 64.920,-- DM nebst 8 % Zinsen seit dem 20.10.1987 an ihn zu zahlen,
2) 15.000,-- DM nebst 8 % Zinsen seit dem 21.10.1987 an das Finanzamt
zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise ihm nachzulassen, seine Rechte im Nachverfahren geltend zu machen.
Entscheidungsgründe
Der Beklagte bestreitet die Fälligkeit des Provisionsanspruchs mit der Behauptung, die Baugenehmigungen seien noch nicht wirksam, da die in Ziffern 003 der Baugenehmigungen geforderte Grundstücksneubildung noch nicht vollzogen sei.
Die im Urkundenprozeß statthafte und auch sonst zulässige Klage ist als unbegründet abzuweisen, da die Behauptungen des Klägers den Klageanspruch nicht rechtfertigen (§ 597 Abs. 1 ZPO...
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