LG Gießen Urteil vom 16.04.1997 - 1 S 533/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Sonderkündigungsrecht des Mieters wegen verweigerter Untervermietungserlaubnis

Orientierungssatz

1. Das Sonderkündigungsrecht des BGB § 549 Abs 1 S 2 steht dem Mieter nicht schon deshalb zu, weil der Vermieter sich weigert, sich mit jedweder Untervermietung, an wen und wie auch immer, einverstanden zu erklären.

2. Ein so weitgehendes Recht auf Untervermietung billigt das Gesetz dem Mieter nämlich nicht zu. Der Vermieter kann seine Zustimmung vielmehr verweigern, wenn die Erlaubniserteilung unzumutbar ist, etwa weil entsprechende Gründe in der Person des in Aussicht genommenen Untermieters vorliegen.

Normenkette

BGB § 549 Abs. 1 S. 2

Verfahrensgang

AG Friedberg (Hessen) (Urteil vom 30.10.1996; Aktenzeichen C 282/96-20)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 30.10.1996 verkündete Urteil des Amtsgerichts Friedberg wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung haben die Beklagten zu tragen.

Gründe

Die Berufung der Beklagten ist zulässig, in der Sache aber unbegründet. Das Amtsgericht hat die mit der Klage geltend gemachte Mietzinsforderung für Dezember 1995 (1.290,– DM) nebst Zinsen zu Recht anerkannt (§ 535 S. 2 BGB) und den mit der Widerklage verfolgten, in der Berufungsinstanz auf 3.898,– DM erhöhten Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten zu Recht abgewiesen. Die Kammer folgt den Gründen der angefochtenen Entscheidung (§ 543 Abs. 1 BGB).

Zur Berufung bleibt ergänzend auszuführen: Das Sonderkündigungsrecht des § 549 Abs. 1 S. 2 BGB wegen Verweigerung der Untermieterlaubnis steht dem Mieter zwar ausnahmsweise auch ohne die an sich erforderliche konkrete Benennung des in Aussicht genommenen Untermieters zu, wenn der Vermieter schon auf eine generelle Antrage erklärt, er werde die beabsichtigte Untervermietung auf jeden Fall ablehnen (KG. [neg. RE], WM 1996, 696 [698] m.w.N.). Eine solche Erklärung ist den vorgerichtlichen Schreiben der Klägerin jedoch nicht zu entnehmen. Vielmehr lehnte die Klägerin allenfalls die von den Beklagten mit Schreiben vom 21.7.1995 begehrte Zustimmung zur Untervermietung ab, was sie durchaus tun durfte, ohne die Beklagten gleichzeitig zur Sonderkündigung des Mietverhältnisses zu berechtigen. Die von den Beklagten begehrte Zustimmung ging inhaltlich weit über das hinaus, was ihnen nach dem Gesetz zustand. Mit dem Landgericht Nürnberg-Fürth (WM 1995, 587) ist zwischen einer generellen, grundsätzlichen Erlaubnis zur Untervermietung, bei welcher der Vermieter dem Vorhaben des Mieters zwar allgemein zustimmt, sich aber vorbehält, den konkreten Untermietinteressenten noch abzulehnen, und der Genehmigung eines bestimmten, einzeln benannten Untermieters zu unterscheiden. Wenn der Vermieter schon die generelle Erlaubnis versagt, dann wird damit zugleich auch die Zustimmung für jeden möglichen Einzelfall verweigert, was dem Mieter die Möglichkeit der Sonderkündigung eröffnet. Vorliegend haben die Beklagten von der Klägerin aber keine generelle Untervermietungserlaubnis verlangt, im Sinne einer allgemeinen Zustimmung mit dem Vorbehalt, konkret benannte Untermieter auch noch ablehnen zu können, sondern vielmehr die Erklärung, mit jedweder Untervermietung, an wen und wie auch immer, einverstanden zu sein. Anders ist das Schreiben der Beklagten vom 21.7.1995 nicht zu verstehen, in dem es heißt: „Nur der Ordnung halber ersuchen wir hiermit um Erlaubnis der Untervermietung. Sie selbst werden mit dem Untermietverhältnis nichts zu tun haben. Wir suchen uns die Untermieter also selbst.” Ein so weitgehendes Recht auf Untervermietung billigt das Gesetz dem Mieter nicht zu. Der Vermieter kann seine Zustimmung vielmehr verweigern, wenn die Erlaubniserteilung unzumutbar ist (§ 549 Abs. 2 S. 1 BGB), etwa weil entsprechende Gründe in der Person des in Aussicht genommenen Untermieters vorliegen.

Dem Schreiben der Klägerin vom 9.8.1995 ist ebenfalls keine generelle Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung zu entnehmen. Die Klägerin wendet sich vielmehr gegen die im Schreiben der Beklagten vom 6.8.1995 geäußerte Auffassung, sie habe auf das Zustimmungsverlangen der Beklagten vom 21.7.1995 nicht reagiert und deshalb der gewünschten Untervermietung grundsätzlich zugestimmt. Auch mit dem Hinweis auf die Notwendigkeit, das Zustimmungsbegehren in einer „prüf- bzw. beurteilungsfähigen Form” zu stellen, gab die Klägerin nicht zu erkennen, einem den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Verlangen auf Zustimmung zur Untervermietung, also einem solchen unter Benennung des in Aussicht genommenen Untermieters, nicht entsprechen zu wollen.

Hinsichtlich der Widerklage ergibt sich die Erfolglosigkeit der Berufung aus der Aufrechnung der Klägerin mit weiteren Ansprüchen gegen die Beklagten. Soweit sich die Beklagten gegen die Nebenkostenabrechnung wenden, sind ihre Einwendungen mit der Nichtanerkennung des Sonderkündigungsrechts zum 30.11.1995 hinfällig. Wegen des gegenüber dem ursprünglichen Vortrag der Beklagten höheren Kautionsguthabens sind durch die Aufrechnung über die Nebenkoste...